2023-10-09
東方日報
聚焦一二線城市 規模難及棚改 銷售刺激恐有限
面對樓市下行壓力巨大難擋，國務院常務會議在7月下旬喊出新一輪「城中村改造」大計，業界人士自然將這項振興經濟的新舉措與內地三、四線城市在2015年啟動棚戶區改造（即舊區重建）的經歷相提並論。不過，兩者分別之大已由內地專家再三強調，絕非「棚改2.0」的說法明顯已是各界共識，惟言下之意，樓價恐難藉此再次起飛，而中外投資大行估計每年可撬動萬億元（人民幣•下同）投資規模。
政策針對21個超大城市
早年在房地產陷入低谷之時，棚改重建通過貨幣化安置，即政府直接以貨幣的形式補償被拆遷棚戶區居民，之後居民再到商品房市場上購置住房，去庫存貢獻不可磨滅，同時令資金最終流入樓市，順勢推高了各地樓價。官方數據顯示，2013年起短短4年期間內地棚改總計完成投資逾6萬億元；2015至2018年樓價激增城市更是來自很多人看不上眼的三、四線城市，160多個相關城市平均樓價前後累漲55%。
不過，今次「城中村改造」卻未見一石激起千層浪，因無論從改造範圍與模式、土地徵收補償方式等均有明顯區別。投行中金公司研究部發表報告指出，棚改通常涉及較大規模的拆除新建，而城中村改造則分為拆除新建、整治提升、拆整結合3種模式；棚改主要針對國有建設用地，而城中村改造則針對農村集體用地；棚改此前主要發生在三、四線城市，而城中村改造則是面向21個超大特大城市，以一、二線城市為主。
在市場特別關注的資金來源方面，棚改由中央財政的抵押補充貸款工具（PSL）和地方政府發行的棚改專項債負責資金鏈，而城中村改造則大致分為政府主導和市場運作。中金估計，其資金來源可能不僅包括財政撥款和專項債，更多是吸納社會資本參與，如房企、商業銀行、城市更新基金等。
銀行擬設專項借款助融資
從內媒報道或可略知一二，中央政策據報將加大對城中村改造的支持力度，符合條件的城中村改造項目納入專項債支持範圍，惟考慮到今年專項債發行已接近尾聲，城中村改造專項債預計明年才發行。
此外，銀行融資方面也有支持措施，或設立城中村改造專項借款，並鼓勵銀行提供城中村改造貸款，專款專用、封閉管理。城中村改造專案借款可能由政策性銀行特別是國開行組建，但資金來自政策性銀行發債籌資，還是央行結構性貨幣政策工具，還有待觀察。
有機構預計，未來城中村改造每年帶動的投資規模將超過萬億元。中金預測，城中村改造每年對房地產開發投資的推動介乎6,000億至7,000億元，相當於2022年實際房地產開發投資總額的4.5至5.3%。
野村估佔每年GDP 0.8%
不過，在帶動樓市銷售的威力方面，影響相對較輕。中金指，考慮到城中村改造可能比以往存在更高比例的配建安排，如商業地產、保障性租賃住房，粗略估計對銷售的推動為每年4,000億至5,000億元，仍略低於土地出讓金額。若伴隨城中村改造對整體樓市活躍度有所帶動，對銷情的實際影響可能還會擴大。
野村更估計，項目實施後的3至5年內，每年可增約一萬億元的投資，相當於固定資產投資的1.3%和國內生產總值（GDP）的0.8%。話雖如此，政府最終可能需要扮演最後貸款人的角色，以拯救一些陷入困境的主要開發商，將更多中央政府資金投入大城市的城改項目，加快大城市的基礎設施支出，並採取更大膽的措施重組地方政府債務。