2023-10-04
明報
【明報專訊】在高息環境下，對於靠借貸融資去支持收購新項目或換馬的房地產信託，不無挑戰。陽光房地產（0435）行政總裁兼執行董事吳兆基接受本報訪問時表示，料寫字樓租金受壓最差的情况已過，並寄望零售租務回穩及上升幫助其抵消部分利息開支。隨着集團完成收購大角嘴西九匯並改善租戶組合，以及在往後將手上非核心資產出售，實現再循環釋放價值，期望推動派息增長。
吳兆基指出，影響到陽光2022/23年度的業績表現向下最重要之因素，莫過於利息上升。由於期內收購西九匯時涉及借貸，因此即使集團的負債率26%，固定利息債務佔比亦逾四成，料未來12個月利息支出難免會上升。可幸是暫無融資需要，他續稱：「集團在未來18個月毋須再融資，同時可待資產回報、零售項目租金慢慢回升，抵消利息開支上升。」
探討資產再循環 部署新發展
吳兆基又稱，按每年集團手上租約均有三分之一續租下，更有望帶動租金收入增長。集團亦會在平衡負債比率，以及將資產價值釋放下，探討將手上的資產再循環，部署新發展。他強調日後若物色新項目時，不會投資別的房託，即使可物色海外項目、工廈及房務式住宅的機會，也會保持審慎，最重要是所作的投資能夠幫助提升派息。
改善西九匯租戶組合
在靠租金回升應對高息之餘，參與利率掉期減少息率上升帶來的影響亦為可行之道，然而，投資及投資者關係總監葉美鈴補充，這只能視作買保險。况且現時減息機會細，又不太確定高息情况維時多久，進行利率掉期時也宜審慎，始終成本不低。
另外，由於陽光買入西九匯物業時獲賣方保證租金回報率高達5.2厘，因此，吳兆基稱，他們擬趁機會改善租戶組合。
葉美鈴稱，西九匯50%以上出租予教育相關租客，光顧者較多中產及家庭客，料用未來6至12個月增加餐飲、美容、醫療等服務類型租客，並加添綠色元素。在調整組合期間，出租率維持八成。現時西九匯約佔陽光房地產總資產值約4%。
面對加息之餘，為應對最低工資調升引發經營成本上升，吳兆基說，集團小幅度調升管理費，亦盡量做好節能功夫，以抵消部分成本上升。他又相信，運用科技亦會對營運帶來幫助，料當中所涉及投資不多。