2023-10-03
經濟日報
上月雖然美國及香港銀行沒有加息，但是9月初多家香港銀行上調新造按揭利率0.5厘，實質供樓利率由3.625厘調升至4.125厘，令二手樓市更加慘淡，當中細價樓市場受壓較明顯，減價個案急增；根據中原地產網上放盤資料，400萬元或以下細價單位存量，自7月香港銀行加息0.25厘後，兩個月間急升15%。
據中原網站的全港二手放盤量資料顯示，9月全港放盤量約有40,280個，較8月的39,694個，只微升1.5%；而在7月份放寬樓宇按揭後，當中樓價1,500萬元以下（最多可承造7成樓按）的放盤量，近3個月變化亦不太大，7、8月分別有約3.26萬及3.27萬個，而最新9月亦只輕微增加1.9%至3.34萬個。
1500萬元內單位 3.34萬伙放盤
不過，受9月份銀行削減按揭優惠變相加息0.5厘衝擊下，小業主議價幅度明顯擴大，整體放盤量雖然沒有太大增幅，但是細價單位供應量明顯增加。叫價400萬元或以下的細價單位，約有2,700個放盤，較7月香港銀行加息（0.25厘）時的2,341個，累升15%。當中，新界西盤量佔比最大，達49%，其次新界東佔21%；九龍亦佔2成。究其原因，主要是細價樓業主持貨能力較弱，部分更加因為連環加息，而令供樓壓力「爆煲」，被迫選擇賣樓離場，故推升此銀碼層放盤量出現較明顯增幅。
其次，祥益地產統計數據，現時屯門區放350萬元或以下的私樓單位約148個，較7月的109個累升36%。相關統計於2018年7月時全區僅3個單位叫價低於350萬元，至今年平均每月達104個，可見加息及同區新盤低價推售對二手細價樓構成嚴重影響。
而根據前線代理統計，近月屯門區跌穿400萬元成交明顯增多，例如屯門時代廣場B座高層6室，實用面積314平方呎，原本叫價415萬元放盤，議價後以370萬元易手，屬屯門市中心大型屋苑較罕有低於400萬元個案。
青怡343呎350萬售 低估價27%
再者，青衣私樓造價也跌穿400萬元關口，市場消息透露，青怡花園4座低層F室，實用面積343平方呎，剛以350萬元易手，創屋苑逾5年低位，比銀行網上估價480萬元低約27%。
另外，根據中原地產統計現時4萬個二手放盤中，有2,934個曾於過去14日減價求售，佔比約7.3%，相對9月8日各大銀行宣布調高新造按揭息率時，當時減價盤口約2,720個，反映銀行加息後的3個星期間多了214個。
利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，市況轉差，樓價回落，加上息口疊加，整體入市意慾不高，除非業主願意大幅劈價，放盤單位始受垂青。不過，目前大部分中高價物業的業主持貨能力較強，低價放盤賣樓意慾不高。他們寧可暫時轉賣為租，因而造成放盤量由今年3月開始，長期維持在約4萬個水平。
作者：麥穎華
責任編輯：黃鑠安