2015-04-01
經濟日報
唐榮已有一段時間未有提到「痛苦指數」，不過，上周五金管局的報告讓唐榮不得不重提舊事。
其實過去唐榮經常有更新痛苦指數，在經濟日報地產頻道樓按計算機，當運算每月供款支出時，相關網頁亦會提供輸入者專屬的痛苦指數，可以衡量依家庭收入，買入該單位樓價得出的痛苦指數，指數愈高，要愈多年的收入抵銷，自然愈痛苦。
不吃不花14.8年 才抵銷樓價
金管局上周發表半年度報告中指出，根據最新的市況發展，置業負擔能力相對家庭收入大幅度轉差，樓市過熱的風險有所上升。樓價與收入比率於2014年第四季升至14.8的紀錄高位，1997年的高位為14.6。金管局的定義其實類同於唐榮的痛苦指數，樓價與收入比率指一般538平方呎（50平方米）單位的平均價格與私人住宅住戶的家庭入息中位數的比率。
14.8即樓價等於家庭14.8年的總收入，置業者要不吃不穿不花14.8年才能抵銷樓價。如果翻看統計處的住宅統計調查按季統計報告，2014年10至12月，居住在私人永久性房屋的住戶，家庭月入中位數是33,900元，年收入是40.68萬元，要花14.8年的收入抵銷樓價，換言之，金管局統計的樓價水平大約是6,020,640元，600萬元單位是甚麽概念？
以538平方呎單位計算，平均每呎實用面積計算的樓價是11,191元，唐榮計算了月入33,900元的家庭，怎樣的條件下才能買入600萬元單位？附表顯示該家庭的置業情況，其他條件不變下，如選擇25年供款，將無法通過壓力測試，所以只能選擇未必獲銀行審批的30年按揭年期。
類似的情況在按揭數據上反映，金管局數字顯示，今年2月份平均貸款合約年期延長5個月，至312個月（相當於26年），創歷史最長。樓價高企的情況下，不少借款人選擇延長還款年期減低每月還款額，一方面可減輕供樓負擔，另一方面獲銀行通過供款比率審批的機會亦較高。
民調：住屋為生活最痛苦源頭
在金管局報告披露樓價收入比率創歷史新高的當日，其實亦有民調顯示香港市民的痛苦：
樹仁大學經濟與民生研究計劃於今年2月中至3月初，訪問了808人，有近8成人認為港人生活痛苦，較前年同類調查急升近10%；其中逾兩成人更認為非常痛苦，亦較去年急升逾5%。
在6大民生問題中，住屋問題仍是港人生活最痛苦的源頭，佔逾4成半，8成半人希望增加本港住宅用地，雖然政府早前公布未來10年興建48萬個單位的計劃，但逾半人表示不信任，令樓價持續上升。若按不同年齡群組而言，18至24歲受訪青少年最感生活痛苦，感到頗痛苦及非常痛苦的，各有6成半及逾兩成。
樓價收入比率在去年第四季創歷史新高，不過，踏入2015首季繼續急升，估計更讓人「痛苦」的、亦即更高的樓價收入比率仍未出現。