2015-02-11
經濟日報
2015年各方仍是聚焦在一手樓市場，土地供應能否達標？但最終還是要看單位何時投入市場，滿足自住或投資需要，昨日一份研究報告有關一手預測，如何解讀？
今年新盤量 報告估3.4萬伙
利嘉閣地產昨日發表研究報告，提出了3組數字，今年全新住宅盤約有3.4萬伙，這可以解讀為今年可售單位的最大數量，當然一些可能趕不及批出售樓紙、一些可能因推盤策略的調動，最終未能依期在今年銷售，所以，又有另一個數字，亦即估計實際的推盤量，報告評估約推兩萬伙，接下來又將衍生另一數據。
推出市場的新盤，沒人能打保單全部售罄，該行預測全年一手登記成交數字逾1.8萬伙，如果與實際推盤量兩萬伙比較，其實可以看出預測銷情相當樂觀，推出新盤超過9成能被市場吸納。
下一步可能會問，那個地區最多單位開售？
按地區劃分，新界區供應量最多，涉及項目共有40個，單位總數共21,563伙，佔今年整體供應的64%。如過去多年，分別是在不同區份變化，去年是荃灣，今年轉至元朗，其次是西貢（包括將軍澳）及離島區（東涌）佔多。元朗區今年將有14個項目合共8,853伙可供發售，稱冠各區；西貢區（包括將軍澳）亦為今年重點發展區，可供應市單位數量5,968伙。
至於九龍區今年可供發售私宅項目共有23個，單位總數9,094伙，新盤供應集中在深水埗區。至於港島區方面，逾千伙的大型項目依然欠奉，故此，今年一手私宅預計供應只有3,094伙，港島區今年較大的單一項目亦只有600至700伙左右，集中在東區的北角及筲箕灣。
預期新盤戰 開打機會不大
接下來，或者會問，是否將出現新盤戰？價格競爭？
目前觀察，若一些外圍及本地經濟環境不變，估計今年一手市況與去年相若，換言之，答案是新盤戰開打的機會不大。去年新盤較傾向有秩序開盤，你賣完到我接力，即使將軍澳、東涌供應較多亦未見出現價格競爭。反而愛搭順風車，某樓盤開售後期，帶熱了區內氣氛，同區順勢推售餘貨，又或者對方揀樓完畢，緊接吸納未能購入單位的訂金支票，所以，看不到出現發展商搶客減價，帶動同區一二手調整的機會。
再下一步，應該關心那裏有大盤，單位數量較多？答案如下：
深水埗長沙灣的南昌站新九龍內地段6333號規模最大，單位總數3,414伙、元朗的YOHO TOWN 3期涉及2,508伙、離島大嶼山的東環亦提供2,392伙、將軍澳緻藍天有1,648伙、啟德的啟德一號亦提供了1,179伙。此外，屯門市地段423號（1,100伙）、安寧路/大橋路/安樂路（YLTL518）（1,129伙）及峻巒（第一期）（1,027伙）亦屬矚目的大型新盤。
依照去年情況，發展商即使依一手條例推出較大數量單位，但仍會分多個星期斬件式開賣，預留修改價單的空間，而且，受惠於樓市氣氛及二手造好，新盤開售已啟動加推加價的策略，換言之，有機會較低價購入的時機，僅餘全新大盤首次開售需吸引買家之時，又或農曆年後，市場稍為停頓後重新起動期間。