2023-09-26
星島日報
中央早前出台多項利好樓市的政策，市場有待復甦，大灣區樓市仍深受低迷市況影響。其中深圳上月二手市場在新政策推動下，結束4連跌，二手交投上月按月錄得7%升幅，惟一手住宅成交仍未走出谷底，上月錄得2199宗，按月仍錄得30%的跌幅。
深圳8月一及二手住宅共錄4621宗成交，其中一手住宅約為2199宗，相較7月全月3156宗，按月下降30%。造價方面，全市每方米平均成交價約為人民幣63074元（折合港幣每方呎6266元），較7月下降約10%。
平均成交呎價6266元
惟二手市場經歷了4連跌後，成交量終有所回升，共錄2422宗，相較7月全月2259宗，按月增長7%。8月全月深圳各個片區掛牌價卻錄輕微跌幅，全市掛牌均價按月跌0.5%，而7月全市每方米平均成交價約為人民幣62751元（折合港幣每方呎6234元）。
中央調控樓市政策「認房不認貸」8月31日開始落地實施，但由於市場反應需時，因此深圳新盤成交量未有即時上漲，相信未來數月交投有機會回升。港仁置業銷售總監黎誼表示，相信仍將以剛需客為主。
料剛需客主導
二手樓市方面，黎誼表示，8月業主心態持續低沉，從全市各大片區掛牌價即可看出。全市掛牌均價按月再跌0.5%，已屬連續2年下滑。除了7個片區能維穩止跌，剩餘片區掛牌價均持續下行，跌幅多在1%至2%。
黎誼續指，但就新政出台後幾日情況來看，大部分業主未有大幅度降價，可以看出業主更希望在市場活躍期售出房屋。相信隨着「認房不認貸」的推行將促進成交量上升，料將回到4000至5000宗穩定水平。
珊瑚有房灣區項目負責人劉華基指，因為早前出台的樓市利好政策比較溫和，所以準買家持觀望態度的較多。但自「認房不認貸」新政策落實後，市場開始活躍起來，9月份深圳各大新盤售樓處基本上都是人山人海。
隨着粵港澳大灣區發展不斷推進，兩地交流越加頻繁，港人大灣區置業需求大增。黎誼表示，現時港人大灣區置業以自用為主約佔7成，若用來投資，住宅回報率大約在2%至3%。鄰近關口的住宅較受港人歡迎，其中福田現時每方米平均成交價約為人民幣97725元（折合港幣每方呎9708元），羅湖每方米平均成交價為人民幣72856元（折合港幣每方呎7238元）。
準買家大多會購買現樓
近年內地樓市接連爆出有投資者疑陷「爛尾樓」的新聞，黎誼指，相關投資者因誤信發展商及地產公司導致損失慘重，或追討多年無果，又因近日股票市場波動，資金趨於緊張，料再入市將更加謹慎。另外，購房用於自用的退休人士因考慮因素較多，出手亦較慢，這一類準買家大多會購買現樓或者非常有實力的央企發展商旗下樓盤，以避免「爛尾樓」風險。
劉華基則表示，雖然「爛尾樓」的事件仍會影響樓市整體交投，不過在中央「保交樓」政策的推動下，已把風險降到最低。而且現在都有監管帳戶，亦大大控制了這個風險。
劉華基指，多家港股房企在退市邊緣中努力掙扎，暫時保住了上市地位，這些公司在2018年的發展巔峰，以及在2021年開始面對流動性危機，均可見與中國房地產近年的走勢和中央相關政策息息相關。
對於港人於大灣區入市方面，黎誼表示，部分港人較喜歡於羅湖、福田等近關口交通方便之地區，亦有部分港人目標為低售價的物業，例如坪山區，現時鹽田、福田、坪山、寶安、光明等地區，每方米人民幣約為38159至97725元（折合港幣呎價約3849至9858元），當中以坪山區最低，港幣計每方呎約3849元。