2015-04-01
經濟日報
葵涌大連排道用地屬於賣地計劃中，規模最細的一幅商業地，可建樓面僅12.4萬平方呎，估值不足6億元，適合中小型發展商競投，有助推動區內轉型成商業區。
該大連排道商業地鄰近葵興港鐵站，鄰近葵涌道一帶近年商業發展增多，例如由新地（00016）重建的葵昌路51號九龍貿易中心（KCC），前身為九巴車廠，現時已經成為區內指標的甲級商廈，吸引中資銀行、電訊商進駐，商業氣氛漸濃。
大連排道用地佔地約1.3萬平方呎，前身屬於熟食市場，但由於出租率極低，所以去年已經獲政府建議騰出作商業發展，已改劃成「商業」用途，以地積比率9.5倍發展，可建樓面約12.4萬平方呎，屬於賣地計劃中規模最細的一幅用地。
估值不足6億 合中小發展商
綜合市場對用地估值偏向樂觀，估值介乎4.95億至5.93億元，樓面地價約4,000至4,800元，較今年初由漢國置業（00160）投得健全街交界用地，地價高出33%至60%不等。
事實上，早前批出的青山公路與健全街交界用地，鄰近大窩口站，周邊以住宅及工廈為主，商業氣氛較弱，規劃屬「商貿」用途，除了辦公室樓面外，發展商會加入物流貨倉混合發展，反映對於健全街商業發展潛力有所保留。
對比之下，大連排道優勢在於鄰近港鐵站，交通接駁方便，加上同區亦開始轉型成商業發展，近期商廈呎價達9,200元，如作長線收租，呎租亦達30元。由於項目投資額較少，相信可以吸引中小型發展商競投。
高限105米 料可建30層商廈
不過，大連排道地盤面積較細，以建築高限105米（主水平基準上），預計可興建20至30層高商廈，即每層樓面僅5,000至6,000平方呎，將會影響項目定位。
除了推出商業、商貿用地外，政府亦考慮到近年部分工業回流，帶動工業用地需求，故此早前推出一幅葵涌勝耀街、永基路與葵福路交界工業地，屬於近14年以來首度推工業地。
最終用地獲信興以近4.5億元投得，樓面地價約3,472元，較健全街商貿地還要高出15%，相信是考慮到信興現時持有比鄰的勝耀街4至8號，兩地具合併發展潛力，因此出價較為進取。