2023-09-16
經濟日報
本港大型銀行相繼調高本港住宅按揭息率50點子,高盛認為,是次按息上調,為加息周期中最大幅度上調,令新造按揭平均成本上升至4.1厘,主要由於銀行融資成本上升帶動。
高盛相信按息上升會對樓市購買力造成壓力,因此調低今年樓價預測,由原先預期升5%,降至持平,2024及2025年樓價預測亦降至無增長,2026年則升4%。
租金累升4% 惟新按揭成本增
高盛稱,最新一輪按息上升對樓市的影響仍屬未知之數,加上市場對美國聯儲局減息預期已被推遲,樓價存在下跌風險。不過,租金今年來累升4%,為香港開關以來的亮點,但租金收益率與新按揭成本仍存在負1.2個百分點的差距,因此預期2025年前本港樓價維持不變。
不過,高盛維持明年1個月港元拆息(HIBOR)4.7厘的預測,較7月平均的5.1厘為低,並相信按息已見頂。
地產股欠催化劑 資產淨值降9%
高盛又指,現時樓市買賣雙方的價差相當大,發展商即使面對庫存上升及需求下跌,亦不願大幅減價,但相信樓價亦無可避免會再向下,令年初以來3%的升幅進一步縮減。基於政府多次表示樓價居高不下,大多數人無力買樓,或會成為政府放寬印花稅的掣肘,故要留意10月25日公布的施政報告。
因應調低樓價預測,高盛將本港地產股平均資產淨值下調9%,並降低本港地產股未來12個月的目標價。
「現時本港地產股平均股息率約8厘,估值亦接近歷史低位,但看不到行業有任何估值重估的催化劑,相信要到聯儲局減息才有起色。」
高盛維持長實(01113)「買入」評級,並籲「沽售」信和置業(00083)。
作者:陳韻妍
責任編輯:李勝君