2023-09-15
明報
【明報專訊】投行高盛在今年7月金管局放寬按揭成數後，曾轉軚估港樓價今年升5%，惟最近再改變預測，預計升幅抹平，料2023至2025年樓市僅持平，至2026年才有望升4%。高盛指出，本港主要銀行9月18日起將住宅按揭利率上調50個基點，是今次周期內最大的加幅，並將導致新的按揭貸款平均按息由約3.6厘躍升至4.1厘，而現有按揭貸款成本則不變為3.5厘至3.5厘。
明報記者 方楚茵
加息將令負擔能力受壓
高盛指出，此舉由銀行融資成本上升引發，目前銀行平均資金成本的綜合利率約為2.5厘，該行維持2024財年一個月港元拆息預測約為4.7厘，略低於7 月平均的5.1厘水平，並預期此為今次周期內按揭貸款利率的峰值，高於該行之前約3.6厘的預測。
高盛指出，加息將令負擔能力進一步受壓，負擔能力自2022年第二季起復蘇，但受今年加息75基點等影響，已扭轉改善的情况，故高盛撤回之前對樓市改善，今年可升5%的預測，改為持平，將更長時間內維持高利率環境，預計本港收入及經濟增長將低於預期，港樓庫存及未售單位將上升，以及內地樓價下降，都將令今年往後的負擔能力可能持續受壓。高盛亦進一步將2024年及2025年港樓價預測下調至持平，2026年始見回升4%；此前高盛預測2024至2026年三年港樓價分別各升4%。
恒地新地目標價削一成
同時，高盛相信，實體市場的買賣價差仍相當大，此點由長實（1113）大幅減價賣樓令需求大幅回升得以證明。本港開發商即使面對庫存上升及需求下降，仍未積極減價應對。這無可避免導致減價及樓價再下跌，除非放寬印花稅減辣，惟現時政府談及樓價仍是居高不下及大眾無法負擔，該行將關注10月25日發布的《施政報告》。
另外，該行今次亦全面下修多家本地地產商的目標價以及資產淨值預測（見表），當中，恒地（0012）及新地（0016）的目標價均削一成左右，而嘉里（0683）亦削7.4%，而唯一獲維持「買入」評級的長實（1113）目標價亦削8%。該行指， 長實是其覆蓋的股份中，受內地及香港樓市影響最小。