2015-02-11
經濟日報
樓價升勢逐步抵銷「辣招」效力，不排除政府再出招加辣。本報分析現時3項「辣招」之中，細價樓市場加辣空間最大，例如加重雙倍印花稅率，較能遏抑細價樓炒風。
除了透過金管局收緊按揭外，政府近年先後推出額外印花稅（Special Stamp Duty, SSD）、買家印花稅（Buyer's Stamp Duty, BSD）及雙倍從價印花稅（Double Stamp Duty, DSD），3項樓市「辣招」，亦透過印花稅管理需求。
對於樓價持續上升，政府會否再就「辣招」加辣，港府消息不願透露，承認如果再出招，會有更多市民受影響，但如果有實際需要時，仍不排除會出招。
如果政府再度出招，最直接是調高現有「辣招」稅率或延長時限，當中雙倍印花稅的細價樓稅率最具上調空間。
細價樓與豪宅 稅率差幅達7%
現時印花稅稅率採取累進制，即稅率跟物業成交金額上升，而DSD將原有稅率加倍，變相豪宅所上調稅率較細價樓為高，例如300萬元以下細價樓的雙倍稅率為1.5%，但逾2,000萬元豪宅則為8.5%，相差多達7%，造成部分投資者轉炒細價樓。例如連富豪級人馬李國寶也投資西環高士台便是例證。
城大建築科技學部高級講師潘永祥認為，政府應上調細價樓所收的DSD稅率，因為印花稅採取漸進是照顧用家，減輕其置業負擔。如果買家本身須繳DSD，即反映已經持有多於一間物業，無迫切再買樓，所繳交稅率有上調空間。
若政府上調細價樓的DSD稅率至5%，甚至與豪宅DSD劃一，可以避免資金由豪宅轉向細價樓，遏抑細價樓升勢。事實上，DSD樓價實施至今，豪宅樓價升幅只有3%，遠遠跑輸細價樓的16%。
空置稅租管 或重提推出
此外，隨着樓價飈升，升幅開始抵銷「辣招」效力，例如上月SSD稅成交宗數，按月急增2成（另見稿——「阻嚇力減 涉SSD成交增23%」）。
現時1年內轉售或3年內轉售的SSD稅率，分別為15%及10%，相當於過去5年樓價平均升幅18%，相信政府仍有空間上調，以增加「辣招」的阻嚇性。而禁售期3年限制，相信已經足夠遏抑炒家入市，過分延長或影響換樓需求。
至於針對內地客的BSD，由於市場上整體內地客及公司客比例，只有4%至5%，只有一手豪宅比例較多。例如據中原研究部統計，去年一手豪宅內地客比例佔22.6%，按年略增0.9%，相信是發展商提供回贈印花稅所致。
現時內地客已經側重在豪宅市場，即使調上BSD金額亦無助於紓緩細價樓升幅，相信BSD再上調機會不大。
除了原有3項「辣招」外，過往政府曾研究推出的措施，如空置稅、物業增值稅以至租務管制，在樓市異常熾熱下，不排除會重提推出。
（系列二之二•完）