2023-09-05
東方日報
外資機構潑冷水 估房企利潤未見底
為提振低迷樓市，京滬廣深一線城市紛紛落實「認房不認貸」政策之際，民眾首置及第二套住宅物業的按揭利率亦迎來歷史性調整，首期支付成本及供樓利息負擔「雙降」的救樓市「組合拳」正式出爐，隨即獲中資投行中金力撐，料未來數月整體新樓銷售面積增速可能抬升6.5個百分點。不過，兩大國際評級機構卻齊潑冷水，先有穆迪調低明年中國經濟預測，再有標普預測中資房企利潤繼續尋底，均預示內房板塊以至內地經濟最壞時刻未過。
中金指，降低首套住房的按息主要為釋放合理需求，初步預計「認房不認貸」和下調首期支付比例下限的潛在影響，可能提升未來數月銷售增速6.5個百分點，也會溫和提升房地產開發投資增速超過一個百分點。
隨着北京及上海宣布「認房認貸」房策鬆綁，執行首日已見部分準買家蠢蠢欲動。內媒報道，有北京新樓上周六（2日）開盤，同日表明買樓意願強烈並願意繳納認籌金的名額已滿；上海有樓盤的訪客量較上周末增4倍，中介顧問更要加班到凌晨。
高盛憂正面影響難久
不過，外資大行卻對新政有保留。高盛預期，內地近期房貸寬鬆措施及4大一線城市的支援措施，將有助恢復樓市買家信心，有利第四季銷售超越季節性因素而回升，但新措施將推高家庭槓桿率，考慮到自2014年上一輪經濟低迷以來家庭償債能力減弱，該行憂慮有關新措施所帶來的正面影響或難以長時間維持，不足以緩解內房經營去槓桿及均價下行壓力。
上半年房企業績「見紅」情況令市場嘩然，尤其是民營房企，標普統計13家評級房企和24家未評級開發商的上半年業績，發現相關企業的加權平均毛利率降至13%，比去年全年降兩個百分點，約25%相關企業更回落至2020年水平。因為繼2021年及2022年後，今年上半年開發商仍在預售低毛利項目，惟恐犧牲利潤來提高銷售及收回投資的代價將繼續反映在今、明兩年的利潤之中，對於急需現金還債和及時交付項目的開發商來說，毛利下降情況將更突出。因此，開發商坐擁巨額利潤的時代已一去不復返。
碧桂園8月銷售僅79億
以民企內房龍頭碧桂園(02007)為例，上半年狂蝕489.32億元（人民幣•下同），標普分析指，截至6月底止，該企就在建物業及持作銷售的已落成物業減值淨額高達403.38億元，按年飆6.97倍，受房地產市場銷售量及銷售價格於第二季開始持續下行影響，導致轉錄毛虧約242.63億元。碧桂園昨收市後正式告別藍籌地位之餘，同時公布，8月單月權益合同銷售僅錄79.8億元，按月倒退33.88%，連跌5個月，按年急挫72.35%。
事實上，碧桂園旗下境內人民幣計價及馬來西亞以林吉特計價的債券票息暫避過違約一劫，但本周尚有30日寬限期即將屆滿的兩筆美元債難關未過。且據報該企境內債的展期議案持有人會議流程惹來爭議，外界關注有關議案結果會否受影響。
穆迪也指，內地在經濟和政策不確定，令企業和消費者信心疲弱，加上內房困境持續等因素影響下，經濟正面臨相當大的增長挑戰，所以調低明年內地經濟增長預測，由4.5%降至4%。