2023-09-05
星島日報
由恒基、新地及會德豐地產等六大發展商合作發展的油塘灣「巨無霸」商住項目，市場消息透露，政府早前第三度批出項目的補地價金額，平均每方呎樓面補價約6000元，涉及金額約245億，但因金額過高，發展商拒絕接納並提出上訴。
油塘灣「巨無霸」商住項目，由恒基、新地、新世界、會德豐地產、恒隆及中建合作發展，預期可提供約6236個私人住宅單位，相當於半個太古城，屬市區罕見的大型物業發展項目，因此備受市場關注。
可建樓面面積約408.8萬呎
據了解，發展商於2020年7月接納政府的初步換地條款之後，地政總署已於同年12月批出項目的補地價費用，但未獲發展商接納，並且提出上訴，直至最近地政總署第三度批出項目的補地價金額，平均每方呎樓面補價約6000元，按照項目可建樓面面積約408.8萬方呎計算，涉及金額約245億。
值得留意的是，上月「大劈價」推售的同區新盤親海駅，為長實4年前將區內兩幅工業地合併發展而成，當時的補地價金額22億，平均每方呎樓面補價約5283元，即油塘灣「巨無霸」項目的每呎樓面補價，較同區同類項目高出約13.6%。
呎價高同區項目13.6%
由於補地價金額過高，因此發展商拒絕接納，並且提出上訴。據了解，發展商拒絕接納其中一個原因，是項目發展年期長，導致利息成本較高，未計購入地皮的成本，僅補地價、建築費及利息支出，平均每方呎成本約達15000元。另外，發展商需要在39萬呎的前濱及海牀範圍，興建海堤及登岸梯級，亦令到發展成本增加。
泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示，近期發展商補地價步伐放緩，相信與樓市前景未明，發展商態度審慎，以及政府補地價金額不貼市有關。
他指出，發展商在庫存遞增、加息環境及疫後經濟與樓市復甦較預期緩慢等因素影響，對補地價會比較審慎。與此同時，政府計算補地價時，會考慮土地成交價格、過往補價金額，及以剩餘法按現樓價格及開發成本和利潤等去計算，然而當樓市成交及土地交易延後登記，會令釐定補地價有偏差，特別是市況急速變化時。
第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國表示，政府的補地價金額一直與發展商存在差距，因為政府主要是根據過去數據來釐定補地價金額，而發展商則會將未來樓市趨勢納入考慮範圍，以致近期發展商放慢補地價步伐。
他補充，息口問題亦是令到發展商補地價轉趨審慎的因素，加息前借貸息率僅約2厘至3厘，然而加息後增加至6厘至7厘，融資成本顯著增加，發展商態度自然更趨保守。
資料顯示，上述油塘灣「巨無霸」商住項目，籌備已經超過20年，地盤面積約832051方呎，2017年7月已獲屋宇署批出建築圖則，可建樓面面積約408.8萬方呎，計劃興建30幢商住樓宇，預期可提供約6236個私人住宅單位，相當於半個太古城。發展商曾經表示，項目將會分8至10期發展，主攻中小型單位。