2015-03-31
經濟日報
近一年發展商紛紛搶建中小單位，未來細單位供應大增，市場能不能夠消化得到？或者，參考一下政府統計處統計的家庭住戶增長情況，會有一點啟示。
統計處每五年都會就家庭住戶情況進行人口普查，除了家庭住戶的增長速度，也會按照家庭住戶的人數作出統計，並預測未來的增長趨勢。
2人至3人家庭 漸成主流
根據附表2011年調查結果，可以見到近年增長最快的不是傳統父母、子女4人組成的核心家庭，而是屬於2人或3人的小家庭組合，甚至已經成為香港社會的主流，當中2人家庭由2001年由44.78萬戶，增加接近15萬戶至最新59.77萬戶，每年增長大約1.5萬戶。
這類新組成的2人或3人小家庭一般經濟能力較弱，較難負擔中大型的單位，加上由夫妻組成的2人家庭所需要的居住空間，一般較擁有子女的3及4人家庭為小，1或2房單位已經能夠滿足其居住需求，自然傾向購買或租住細單位。
值得留意的是，未來幾年小家庭增長趨勢都不會改變，例如2人家庭在2011至2021年計，仍然會增加17.36萬至77.13萬戶，而3人家庭則會增加9.48萬戶至67.01萬戶。小家庭平均每年增長就接近2.7萬戶，即使只有一半買家有能力購買私樓，也已經涉及13.4萬個購買力，足夠吸納每年私樓供應量70%（以政府1.9萬伙目標計算），也難怪發展商放膽集中精神興建細單位。
反觀在大單位需求方面，5人以上的家庭數目，過去10年已經不停減少，由2001年的36.46萬戶，減少至2011年的28.99萬戶，少了足足7.5萬戶或20%，理應10年間對於大型單位的需求，亦應該減少7.5萬戶。
未來大單位銷情 難樂觀
考慮到2001至2006年間，當時樓價及租金仍然較低，即使是小家庭透過換樓也能夠負擔一些比較大的單位，再加上過去幾年內地豪客崛起，追求「又大又豪」的大單位，填補市場上部分大單位的需求。
不過，自政府在2012年透過買家印花稅（Buyer's Stamp Duty）「落閘」，內地客在樓市的影響力大減，發展商未來推盤自然要更加迎合本地市場需求。
香港家庭結構的變化，除了上述2人或3人的小家庭組合會持續增長外，而5人或以上家庭組合仍然會持續下跌，估計2021年會跌至26.1萬戶，佔整體比率不足10%，甚至4人核心家庭的比例也會跌至不足兩成，未來大單位的銷情自然難以看好。
青年盼獨立 獨居比例增
最後一提的是，獨居家庭的比例增長也明顯，在2001年至2011年增長25.8%，相信當中不少屬於追求獨立生活的年輕人，在近年樓價高企的情況下，也增加了父母助子女置業、迷你劏房需求強勁等社會現象。
近年政府視為房策參考對象的新加坡，似乎也有這種趨勢，因此早前宣布一系列協助單身人士置業措施，未知港府又會否仿效？