2023-08-25
經濟日報
月內二手市場屢現低價、蝕讓成交，二、三線屋苑率先失守。本報統計50個二、三線屋苑，近期成交價與銀行估價相比，發現估價較成交價低逾2%至近16%不等，以新界區如大埔、馬鞍山區，屋苑估價下跌情況最為嚴重。學者分析，銀行借款取態保守，將影響樓價及交投。
一手新盤熱銷，與交投冷清的二手市場呈強烈對比，二手放盤業主漸擴大議價幅度，務求止賺離場，月內二手市場屢現低價、蝕讓成交，並出現估價續跌現象。
屬二、三線地區的屋苑，不乏有估價續跌的情況，據本報統計50個二、三線屋苑共60宗近期成交價與銀行估價相比，逾4成出現估價續跌，以新界區如大埔、馬鞍山區為月內估價續跌的熱門地區，由上車屋苑，至新貴屋苑，亦出現估價較造價低約2%至近2成的情況。
以大埔中心為例，月內市場暫錄有3宗成交，但已有2宗估價較成交低3至4%，包括19座低層B室，實用面積384平方呎2房戶，以約502萬元沽出，但估價較造價低3%，而業主僅持貨3年，帳面需虧蝕近97.2萬元。另外，區內新貴海鑽•天賦海灣3座高層A室，新近以4,000萬元易手，但估價與造價相差4%。
至於按月同期成交量回落近2成的馬鞍山區，更相繼有多個屋苑估價與成交量相差1至16%，又以馬鞍山中心低層2房估值較造價相距最大，單位成交價為630萬元，但較銀行估價低1成至16%，但同期成交的3房3座中層E室，即使亦有估價續跌，但差幅僅相差2萬元。
10大屋苑成交 鮮有「估價不足」
相比之下，10大屋苑月內成交量雖然低迷，但鮮有出現估價低於成交價的情況，本報統計近兩周的市場成交，當中包括10大屋苑，及全港各區二、三線合共60個屋苑，涉及75宗成交，以市場上主要銀行的網上估價作參考，發現10大屋苑月內錄得的成交中，只有出現造價較估價低的情況，鮮有「估價不足」。
以10大屋苑中沙田第一城及長沙灣泓景臺新近錄得2房低價成交為例，其中，沙田第一城43座高層B室，剛以428萬元同類單位今年以來低價成交，網上銀行估價分別達506萬及521萬元，估值較成交價高出18%及22%。
而本月至今沙田第一城暫錄9宗成交，當中2房佔65宗，但造價介乎428萬至510萬元，顯然銀行在屋苑的估價上甚為進取，並未因為連月來屋苑交投量回軟，造價下調，而變得「手緊」。
業界：銀行估價短期或續降
中大經濟系副教授莊太量表示，由於銀行借款受金管局監察，在跌市中借款取態或相對保守，這舉動或影響二手交投及樓價表現，「例如有些買家見估價不足，就向業主還價，又或是年輕人（首期）資金有限，轉而退而求其次，選擇銀碼較細的單位」。
利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣指出，銀行估價也是跟隨二手買賣個案進行評估，也是反映樓市實況，在油塘親海駅低價推售後，整體二手樓價跟隨回落，預期未來兩個月，銀行估價會有較大跌幅。若準買家此刻入市，最好預留足夠的資金。她又謂，現時大型銀行按揭意慾仍強，估價不足最多影響借貸成數，而不是無銀行借貸，只要預留多少少資金仍算安全。
作者：陳嘉敏