2015-02-10
經濟日報
這段時間，社會對樓價再度變得敏感，對樓市變得躁動，為甚麼？以過去3年的12月樓價指數比較，情況是這樣的：
2012年12月較2011年12月，樓價急升26%，其間特首梁振英在2012年7月上任；
2013年12月較2012年12月，樓價小升7.8%，其間政府在需求及供應等多方面着手調控樓市，樓價似乎有升幅收窄的現象，由急升回落至單位數字的升幅，讓市民期待，樓市可趨向健康發展；
2014年12月較2013年12月，樓價又再出現雙位數字大升，達13.3%，不但不見明顯跌幅，僅回軟數月又再「報復性」上升，而且連升9個月，幾乎所有月份以1%以上的幅度前進。
附表是近兩年的樓價按月升幅，可以這樣理解，這個月500萬元的兩房單位，下個月變成512萬元，再下個月又變522萬元、再下個月又532萬元，每月以10萬元以上的幅度增加，連續多個月的「訓練」，樓價只升不跌的預期又開始在市民心中烙印。
樓價升不停 抵銷各辣招
約在一個月前，唐榮撰文：「樓價急升辣招變淡」，提到樓價多個月的升幅均在1%或以上，其實累計升幅相當驚人，若一年下來就升超過一成二。結果是升了13%。
文中提到：「幅度大的問題是，這種上升速度，一年多下來，已經足以抵銷遏抑非港人買家的『買家印花稅』，又或一年多下來，樓價升幅同樣足以繳付短期轉售單位的額外印花稅，甚至有盈利。這樣無疑將會淡化辣招制約需求的效果，因為樓價不斷上漲，現在買或轉售要付稅，但遲買的漲價幅度較稅款更高時，準買家會怎樣考慮？」
似乎給唐榮不幸言中，連月樓價急速上升，正抵銷各類稅項辣招的效果，港府在2013年2月推出雙倍印花稅，進一步遏抑需求，自此，再沒有任何辣招調控樓市，反而去年還微調雙倍印花稅，讓換樓彈性大一點。不過，現在回看，似乎調控樓市一點也不能鬆下來。
中小型單位 成升市火車頭
差餉物業估價署數字顯示，2013年2月私樓樓價指數240點，去年12月升至277.6點，升幅15.7%，升幅集中在今年4、5月，再看看中小型單位，A-C類住宅，樓價指數在2013年2月為239.5點，然後持續上升，至去年12月是278.2點，升幅16.2%。至於D及E類大單位，升幅則遠跑輸大市，2013年2月是254.5點，輾轉升至261.9點，升幅只有2.9%，這個數據可以看到，過去兩年，中小型單位成為升市火車頭的情況。
上月的文章又提到，現時需求管理措施中，針對非香港居民的買家印花稅是樓價15%、而短期轉售的額外印花稅，6個月內轉售是樓價20%，屬相當高水平，但多守一段時間，6至12個月的額外印花稅是15%，相較過去一年樓價13.3%的升幅，快要追上了！守過一年，12至36個月轉售的額外印花稅進一步降至10%，這亦是近期多宗連稅沽貨獲利的情況。
過去3年由狂升至升勢減少及橫行，忽然又再急速上升，期望落空，市民那能不躁動？