2015-03-30
明報
【明報專訊】新發售居屋於上周四完成抽籤，並於5月揀樓，雖然未知會否有大量「失落」人士流入二手市場，惟據本報追蹤兩大按揭銀行：匯豐（0005）及中銀香港（2388）對大型居屋屋苑之估值變化，發現自去年11月新居屋公布定價至今，居屋估價基本上有升無跌，並以新界升幅最明顯。當中將軍澳廣明苑個別單位估價，在5個月內勁升近16％。有分析員認為，新界居屋售價基數較低，而市區居屋售價已上升至一定水平；樓價整體勢頭仍向上，使新界居屋估價升勢跑贏市區。
本報最新統計匯豐和中銀香港，對全港10個居屋屋苑共20個單位（即40個估價），進行最新估值（已補地價計），並將其對比去年10月底的估值，發現其中39個估價均上升。此外，當中有14個估價，在短短5個月內，升幅達一成或以上。相關單位全部位於新界，顯示即使金管局2月底再收緊物業按揭成數，仍無阻估值升勢。
在這40個估價中，以中銀香港對將軍澳廣明苑估值升幅最大，兩單位估值升幅同逾15%，當中廣明苑F座中層14室，估價由去年10月底339萬元升至392萬元，升幅15.6%，以單位實用面積429方呎（建築574方呎）計，實呎9138元（建呎6829元），略高於長和（0001）日出康城緻藍天首批330伙，折實後平均實呎9112元。
沙田富嘉花園估值升12％
另今次政府推出之新居屋，美柏苑和美盈苑均位處沙田，兩大按揭銀行對同區指標居屋富嘉花園估價，亦同樣調升逾一成。舉例說，匯豐對富嘉花園1座低層實用426方呎（建築477方呎）C室，最新估價為394萬元，比5個月前的350萬元高44萬元或12.6%；中銀香港對同屋苑2座高層另一G室估價，由去年10月的602萬元調升至674萬元，增幅亦近12%。
市區居屋升勢跑輸新界
相反，港島、九龍居屋單位估值升幅明顯較小，如筲箕灣東熹苑C座低層6室，中銀香港最新估價為411萬元，對比10月底的397萬元只有約3.5%升幅。另旺角富榮花園6座中層H室，匯豐估價亦由5個月前的687萬元增加5.7%至726萬元。
分析：私樓續升 居屋水漲船高
美聯物業首席分析師劉嘉輝認為，整體私宅樓價過去5個月處升勢，銀行對居屋估值亦會考慮此因素，因而帶動居屋單位估價上升，水漲船高。
至於新界居屋單位估價升幅跑贏市區居屋，主因是新界居屋樓價基數較低，而市區個別居屋單位售價（自由市場計）已與私樓沒太大分別，令上車客多轉移物色新界居屋，令其估價升勢跑贏市區。