2014-02-04
經濟日報
撰文:唐榮
欄名:專家樓論
恭喜發財！身體健康！馬年到，唐榮恭祝一眾市民「馬上有樓」、「馬上有錢」、「馬上健康」！要馬上有樓，看看馬年的情況推測。
今日找到去年中及年底各一篇文章，有關預測，對2014年上半年依然合用。
2013年7月19日唐榮的專欄題為：「樓市十字路反反覆覆到年底」，節錄部分內容如下：
大跌市的兩個因素，包括經濟負增長和失業情況仍然未形成。有一位讀友說得好，目前香港樓市仍處於十字路口，中原樓價指數還是反覆上落的格局，升像有點阻力、跌又跌不下去。二手業主稍作減價便出現承接，新盤尚算有穩定銷量，發展商亦未見大幅劈價。
正面預期漸失 加強息口考慮
過去一段時間的利好因素可以說未有消退，包括供樓利息仍屬於低水平、租金開始回軟但仍然支持樓價、市民的收入持續上升、新盤供應還處在低水平、市場欠缺被視為較穩陣的投資渠道、失業率偏低、通脹持續等等，還在支持樓價處於高位。
可以說，現時這個十字路口仍是買家與業主的耐力賽，你不願低賣我不願高買，彼此在等待更明確的樓市變化信息，當然利好因素已出現多年，較難成為新刺激、未來利淡的因素卻持續強化，所以，下半年的樓價走向，應該是緩慢地、反覆地向下調整的格局。
可以說2014年上半年的格局相同，緩慢地、反覆地向下調整。
另一篇是2013年12月20日，題為「樓市轉折點？正面預期逐步消失」指出，不知不覺下，過去大量利好樓市預期已經消失。包括樓價只升不跌的預期、新盤供應短缺、「超級」通脹、政府出招「無料到」、退市加息有排未到的預期。
可以這樣說，踏入加息周期的預期由「無了期」變成「有限期」，市場預測加息由2015年至2016年初不等，或多或少亦證明，加息周期來臨的預期無形中升溫，理論上出現這種預期，不用待至真正加息，買家入市、業主放盤在考慮時都不得不加強息口因素作考慮。
大量新盤推售 會否低價轟炸？
那馬年有哪些情況需要考慮？大環境唐榮不在此多談，包括美國復甦及退市步伐是否穩定、股市投資氣氛好與壞、資金撤出新興市場的趨勢……等等。唐榮挑一些「細眉細眼」，作迎馬年的提醒：
1. 新盤市場：影響樓市發展的主力。今年繼續有大量新盤準備推售，尤其是去年底不斷公開表示賣樓步伐不理想的長實，手上三個大盤的開價似乎對樓市的影響舉足輕重，包括將軍澳緻藍天、大埔嵐山1期、荃灣環宇，會不會低價轟炸三個新界據點？
去年第四季起月月有樓賣的新地，農曆年後將售元朗爾巒，該盤是去年3、4月推售，可以說是樓價高峰時開售的新盤，接近一年後重推，新地對該盤的定價與去年比較，可直接反映發展商如何判斷過去一年，市場對新盤承接力的強與弱。
業主出貨態度 影響二手價位
2. 二手市場：攻防戰未完，由於業主仍持貨力強，買賣雙方接鋸持續，不過，應留意兩種交易會否增加，第一種是買入已有一定年期，出售單位只是賺多或賺少一點點的問題，這批業主會否出貨，由於有大量賺價而願意更大幅度減價？另一種是近一兩年相對高位買入的，即使要付出辣招稅仍願意沽出止血，這兩類成交將主要影響二手價位。
還有租金變化，對長期持有物業有一定支持，今年有較多的新樓入伙，對住宅租金會否構成壓力，農曆年後租賃市場恢復，走勢應該更清晰。
3. 公營房屋市場：今年第四季將推售新居屋樓花，估計陸續會有樓宇資料、資格要求等消息發放，會否吸引市民蜂擁認購？會否凍結二手小型單位的購買力？這些對樓市都會構成一定影響。