2023-07-04
東方日報
退休基金ART削達20% 短租約債務多重災
澳洲住宅樓價雖然連續第4個月上升，但在持續加息和經濟可能衰退的陰霾下，前景不被看好，其中商業地產更率先受災。管理着2,400億澳元（約1.25萬億港元）資產、屬當地第二大的澳洲退休信託基金（Australian Retirement Trust，簡稱ART）在電郵聲明中表示，其澳洲寫字樓資產價值需要減值5至20%，其中短租約和債務佔比較多的寫字樓大廈成為重災區，減值最少5至15%。
過去3年的世紀疫情，令人們更多使用網上購物和在家工作，消費和工作模式都有所改變，亦間接令商業物業的業主受到影響。MSCI全球房地產指數自2022年初至今已下跌27%，ART亦一直逐步削減其在寫字樓及零售物業方面的投資。該基金投資總監Ian Patrick稱，在疫情前已定下5年計劃來減少寫字樓投資敞口，當年目的主要是為了分散投資。
高息嚇窒 住宅價升幅收窄
其中，今年6月該基金便出售了悉尼市中心的26層高甲級商廈Dexus Tower，作價3.931億澳元，較去年12月底的帳面值低17%，完成後使ART的商廈投資佔比降至約兩成。而本次多項商業物業減值，部分原因也是該5年計劃的定期獨立評估結果。他指出，是次減值顯著，涉及結構性和周期性的因素，包括資本市場受到阻滯，以及物業的使用率下跌，「與目前大家看到的市場情況一致」。
上周，當地亦有一隻養老基金Cbus將其商業房地產減值高達10%，該基金目前管理資產約730億澳元。多隻基金自願將資產重估，除了因為寫字樓樓價下跌之外，也因為當地3.5萬億澳元的養老金行業近期面臨着當局更嚴格監管，主要是針對非上市資產的過高估值。
事實上，澳洲住宅價格前景亦難以被看好。地產數據分析機構CoreLogic公布的全國樓價指數（HVI）顯示，6月樓價按月升1.1%，雖然連升4個月，但升幅按月收窄0.1個百分點。按城市計，期內以東部大城市悉尼升1.7%為最多，昆士蘭省首府布里斯班緊隨其後升1.3%，主要是由於供應不足所帶動。該機構的研究總監Tim Lawless認為，升幅收窄，與市場預期利率會再上升，蠶食資產增值有關。畢竟利率高企和市場氣氛不配合，將會令準買家人數減少，有助推動供應和需求重新平衡。
央行今議息 市場預測兩極
澳洲央行今日議息，目前市場預測較為兩極，部分評論認為，通脹率雖降至13個月低位，但仍高企於5.6%，高於央行長遠目標2至3%，加上目前就業市場強勁，確實有條件加息0.25厘。不過，澳洲央行前董事會成員Warwick McKibbin表示，「通縮衝擊」（Deflationary shock）正影響全球經濟，澳洲央行實有需要暫停加息。美銀證券亦認為，澳洲汽油價格下降，以及消費者支出和信心疲弱，澳洲央行或今日維持利率不變，以平衡經濟和通脹，留待8月再次加息。