2023-06-15
經濟日報
為加快「油旺」重建，政府推出轉移地積比先導計劃，發展商可將地積比率由「送出地盤」（降低地積比率地盤）轉移至「接收地盤」（增加地積比率地盤），令後者地積比率增加最多3成，惟須向城規會提交申請。有分析認為，此舉有一定誘因。
油麻地、旺角舊區老化問題嚴重，據市建局去年完成的油旺地區研究，提出區內整體剩餘地積比只有7%，具有重建潛力的地盤大多較細及分布零散，故此提出包括轉移地積比的方法，去促進區內重建及規劃。
市場消息指，政府將推出轉移地積比先導計劃，將以城規會的規劃申請為框架，發展商在收購油旺區內的兩組舊樓地盤之後，將透過向城規會申請，將地積比由地盤A轉移至地盤B，其中負責接受額外樓面的地盤B將被稱為「接收地盤」，最多較原有地積比增加約3成，以興建住宅或商業大廈。
轉移後 多個地盤總樓面不變
舉例，發展商同時收購一個可建樓面面積約3萬平方呎的地盤A，以及另一個可建樓面約10萬平方呎的地盤B，則可申請將地盤A的樓面面積轉移至地盤B，令地盤B樓面增加3成至13萬平方呎；但兩個地盤合計總樓面，在轉移地積比率後須維持不變。
考慮到發展商所收購的「接收地盤」規模亦未必太大，消息稱，當局亦容許同一宗規劃申請中，涉及最多兩個「接收地盤」，以轉移一個6萬平方呎樓面的地盤A為例，則可以分拆轉移至地盤B及地盤C上，只要地盤B及C合計新增的樓面不多於6萬平方呎便可。
為避免太多「牙籤樓」出現，方案亦會為申請的地盤面積設下限。同時，當局亦會容許地積比率轉移時，住用及非住用地積比可互換，即可以收購得到的住宅項目轉移地積比商業樓面，反之亦然。由於計劃是從城規角度出發，若果涉及轉移地積比的地盤地契設有樓面限制，則仍然須再向地政總署申請修改地契。
油旺5發展區 部分作接收地盤
值得留意的是，按照去年完成的油旺研究，曾提出區內5個「發展節點」（即重點發展區域），包括「八文樓」、花園街市政大廈一帶等，其中部分地盤將作為指定「接收地盤」位置，相信將會提高這些地區舊樓重建潛力。
立法會議員林筱魯則認為，機制仍有一定誘因，包括建築設計及財務提供更多彈性，例如一個大型地盤在地基開支方面，跟兩個中小型地盤不同，亦可以提供更多時間給發展商處理拆遷問題。規劃上原來只能夠興建單幢樓的「送出地盤」，日後可保留做公園等，對於區內環境亦有幫助。
不過，第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國認為，轉移地積比並無帶來額外樓面，質疑吸引發展商收購舊樓的誘因不大，認為若要促進重建需要考慮提高地積比。
作者：余敏欽