2015-03-27
經濟日報
上周五本欄文章：「沒有硝煙的戰爭——將軍澳」，事隔一星期，形勢變化與早前預測相若，嘉悅折扣後有500萬元以下兩房單位吸客，緻藍天似乎亦以600萬可買3房上車作包裝。
當時文章提到：「近年不少發展商推盤，多以細單位主打，由於500萬左右的新盤入票量有基本保證，亦較容易創造熱鬧之勢，發展商多先推細戶吸客。對嘉悅來說，是否細單位有一定保證？所以轉攻3房以上單位，務求兩者兼得？還是惑敵之策，似乎主力促銷3房以上單位硬撼長實，到正式公布價單時，卻標榜較低總價的細單位吸客？又或兩間發展商均預料將軍澳有細樓換大樓趨勢？
當然，兩者規模稍有不同，嘉悅是372伙、緻藍天是1,648伙，兩者的銷售壓力或稍有不同，同樣兩者位置有異，若以每平方呎10,000元為分水嶺，日出康城站普遍在1萬元以下，最近平均價貼近每平方呎9,000元、將軍澳站是1萬元以上，部分更逼近1.5萬元，兩者會不會打價格戰？長實因單位數量多而以低於二手價出擊？嘉華以略高於天晉的貼二手價開盤？兩盤對陣，相信短期內將牽動買家情緒，敬請拭目以待。」
兩屋苑呎價 與預估水平相近
結果是，嘉悅首批折扣後平均呎價是10,878元至12,896元，至於緻藍天折扣後呎價則為8,088元至9,983元，與預估的水平差不多，兩間發展商的價格主要都是跟隨所處區位訂定，將軍澳站呎價較高、日出康城站呎價較便宜，不過，毫無疑問，都是針對二手價位開價，務求在這段時間吸盡區內客源，更理想當然是帶動外區客投進將軍澳。
兩盤相鬥，必有一傷嗎？唐榮認為，直接觀察彼此3房的銷售，可大約推敲買家是選港鐵站或是看價錢。再來一點預測，唐榮估計，以這幾天嘉悅累積近2,000票，似乎購買力相當強大，現時大部分買家多是實客，亦沒有所謂短炒客，換言之，抽到較前位置的準買家多會揀樓，票量相對發展商推售的數目大得多，銷售自然有一定保證。而同期緻藍天的低價轟炸，如果有一定資金的買家，而對兩個盤沒有特別偏好，是把所有票投進一個樓盤，以增加中籤機會？還是資金分兩盤入票，看看在兩盤的抽籤運氣？看未來入票走勢或可一窺端倪。
新盤開價後 二手交投疏落
至於二手，當然是殃及池魚，由於兩大盤狂吸客，閣下跑到地產代理行或者不見人影，而代理資料顯示，自新盤開價後，區內二手屋苑僅錄零星交投，買家期望新盤以優惠價開售，影響二手屋苑睇樓氣氛，而二手業主持貨力強，未有大幅調整叫價求售，令交投膠着。
二手業主或會想像首階段賣樓完畢，購買力有機會回流，不過，依照往績，發展商在揀樓當日或翌日，多數會接着啟動第二階段銷售，加推單位，把未能揀樓的票源留下來，一般稱為「復活票」，再抽第二階段推出的單位，去年不少新盤都是採用這種不間斷加推策略，所以今時入票，有機會多抽數期碰運氣，加上未來將軍澳續有不少新盤推出，是否輕易回流二手市場，唐榮多抱懷疑。