2023-06-05
明報
【明報專訊】兩地通關後，內地平價香港團引來關注，而北上免費睇樓團也復現。本報記者上月參加一個兩日一夜免費廣州睇樓團，直擊搞手誤導地推銷商住公寓，更「洗腦」傳遞如「港人不能買內地住宅」、「公寓轉手易」等錯誤信息，不斷強調公寓回報高，卻沒說明公寓跟住宅是截然不同的兩種物業。
「香港人𠵱家喺廣州買唔到住宅，你想投資或自住都只能買我們?項目。」「左手邊?樓盤，𠵱家賣到8萬一平（方米），一個單位幾百萬，仲要有錢都未必買到。」旅遊巴上一名男子拿着咪高峰不斷強調，車上10多名香港團員靜心聆聽，他們大多數是中年人，也有數名老人家。
推銷電話招客 兩日一夜人盯人
這是上月一間名叫眾乘商務服務諮詢有限公司舉辦的兩日一夜廣州睇樓團，從深圳羅湖集合出發到廣州，先參觀位於大學城的項目，第二日上午再看白雲區另一項目。睇樓團免費包三餐一宿連交通，包三餐實際上只有第一天的午餐及晚餐，第二天早餐由酒店提供。據美團資料，供兩餐的餐館人均消費約60元（人民幣，下同），入住的連鎖商務酒店房間一晚費用300元內。向記者推銷的職員當時在電話強調「因為有開發商及政府補貼，才有30個免費名額」又強調名額「好緊張，遲了報名的話，就要收原價388元」，同時亦不斷勸說「叫埋你朋友親戚一齊嚟啦」。部分團員是第一次參加這種睇樓團，他們均與記者一樣收到推銷電話才報名。
當日睇樓團有10多人參加，三三兩兩分成數批，反而隨團的工作人員更多，每一批客至少有一兩名工作人員全程侍候，還有一些工作人員「打游擊」，不時協助其他工作人員招呼團員，兩天行程間團員基本沒有單獨或聚在一起交流的機會。這些工作人員也不會對所有團員自我介紹，且全部身穿便服，一大幫人混在一起，很難分辨誰才是團員。
沒提項目屬公寓 被問始認
兩日睇樓之旅行程不算緊密。第一個睇樓項目是位於廣州大學城的雲夢天成，每批客獲安排一名銷售員專門接待，招呼記者的銷售員並沒主動透露該項目是公寓而非住宅，直到記者詢問才承認。第二日參觀的是位於白雲區重點城市綜合發展項目廣州設計之都第一期的兩幢公寓大廈，大廈外牆只掛着「廣州設計之都V區火熱招商中」橫幅，連名字都沒有。
不停謂搶手稀缺 未言水電產權詳情
而在前往項目的路上，工作人員已不斷灌輸「港人在廣州不能買住宅」、「公寓很搶手很稀缺」、「好多人租」等信息，意圖讓團員有一種「沒其他選擇」、「手快有手慢冇」及「需求大，回報高」的錯覺。另一方面，綜合兩次睇樓體驗，銷售員除介紹項目，耗上兩三小時的過程中更多是強調便宜，約50萬元便可買到一個單位，即場交易還有折扣；同時多次重複適合投資，出租回報率接近10厘，以及未來要轉賣也有需求，其間貼身的工作人員也會「落嘴頭」，了解團員購買意向。不過他們對於內地的公寓屬商用物業，與住宅物業性質截然不同隻字不提，包括產權年限的分別、公寓水電收費較高對回報的影響等（見另稿）；而銷售員所說的「五成首期，10年貸款」，實際上不是向銀行申請按揭，而是由開發商給予買家分期還本付息。這些問題若非團員主動詢問，對方也不會說明。
乏產權證 「買樓」實購使用權
更甚者，記者曾多次詢問雲夢天成項目的開發商名字，得到的答案卻是「因為開發商有香港股東，想優惠港人，所以先撥一部分單位出來提前賣給你們，還給了特價，項目要今年10月才正式開售，我們不是香港人，現在想買都不能呢」。翻查內地地產中介網站樂居買房去年一篇〈38萬起！廣州「第二CBD」公寓，連產權證都沒？〉文章，所謂先撥出來賣予港人、2023年10月始售的雲夢天成，早在去年5月13日已公開發售。文中更指出，項目沒有公示「產權證」、「建築規劃許可證」等，只有一張「國有土地使用證」，即是所謂買樓，買的不是產權，而是購入單位使用權，亦即不是置業錢，只是一筆40年租金而已；所謂轉手也不是賣樓，而是把租約賣出去的意思。
另有無名公寓 地皮產權不清不楚
另一連名字都沒有的公寓，對方聲稱開發商是地方國企白雲城投，「有政府背景，肯定放心」。雖然，整個廣州設計之都項目確實由白雲城投開發，但根據政府項目規劃文件，V區地皮屬於「村集體權益地」，即村地被政府徵收開發，政府撥回部分土地產權予村民集體組織持有，土地收益亦歸集體組織。因此，V區地皮有可能是村民集體組織自行開發，亦可能委託白雲城投開發，惟實際是誰開發未能查明。
最終，這個睇樓團成交了一個單位。至於其他沒買樓的，一名團員表示「太着重投資喇，我想自住」；另一年齡較大團員則抱怨「單位太細，跟想像有出入」；更有一名團員直言不知公寓和住宅有什麼分別，「佢哋都無講」。
職員：每周有團 下周可再睇其他盤
對於以免費為招徠的銷售效果，有工作人員笑言：「預咗有人會當免費旅行，就當識多啲人，可能佢哋會推介給其他親朋嘛」，又派定心丸「𠵱家廣州有規定，不可能再有『爛尾樓』」，最後還不忘繼續爭取機會，指「除咗廣州，我們其他地方仲有項目，每個星期都有團，今次無睇中唔打緊，下星期可再去其他盤睇睇，或者你有朋友有興趣都可以介紹」。
明報記者