2023-05-31
東方日報
移民增供應少 中位數936萬 較港多3.8%
全球主要市場利率處於上升周期，但部分國家或地區樓價卻愈升愈有，樓市泡沫日趨嚴重。國際非牟利研究機構城市土地學會（ULI）發表《亞太區房屋可達性指數報告》指，新加坡私人住宅樓價和租金貴絕全亞太區受調查的45個城市，樓價中位數為120萬美元（約936萬港元），較第二位的香港多3.83%。
新加坡去年私宅樓價升5.6%，可供買賣的公營房屋樓價亦漲10.4%。報告列舉導致新加坡私宅價格上漲的因素，包括海外移民增加、更多年輕專業人士為擁有更多空間和自由而不跟家人同住，以及新冠疫情影響建築材料供應和勞動力短缺，導致過去幾年新私宅供應減少。
新加坡政府近期已致力遏抑樓價，包括上月將外國買家買樓的印花稅稅率增一倍至60%，並承諾會增加樓宇供應。
另邊廂，香港樓價中位數雖然在去年被新加坡超越，但如以每方米計算的話，仍然是亞太區內最貴，達到每方米19,768美元，折合每方呎1,836.45美元，或14,324.37萬港元。惟報告亦指，港樓價去年跌約15%，返回2017年水平，主要因為香港跟隨美國加息，以及人口淨減少0.9%所致；強調若人口持續顯著收縮，將對樓市特別是高價住宅構成負面影響。
深圳北京置業最難負擔
然而，如果將樓價中位數除以家庭入息中位數之後，所得出的買樓負擔能力，新加坡私宅樓價相當於13.7年的家庭入息。香港則由於樓價下跌，港樓去年相當於26.5年的家庭收入，較2021年降4年。事實上，亞太區樓價最不可負擔城市首位為深圳，達35年家庭收入；北京、上海、廣州則分別為29.3年、24.1年及21.7年家庭收入。
然而，上述城市都較該會定義的「5年以下為可負擔」，仍有一大段距離。在本次45個受查城市之中，僅澳洲墨爾本、布里斯班的分層私宅，以及新加坡的祖屋可以達至5年或以下的可負擔範圍。故該會冀各地推進住宅開發的最佳實踐（Best practices），創造和維持全方位的住房機會。
多倫多收租半數無肉食
住宅除了可供居住之外，亦有投資的用途，樓價高企加上利率上升，自然損害租金回報。以香港人熱門移民地點加拿大的多倫多為例，買樓出現負回報的現象。加拿大帝國商業銀行與市場研究公司Urbanation合作的報告指出，去年在多倫多購買公寓住宅物業作出租用途的投資者，在承做按揭後，52%的投資者無法透過收租抵銷投資成本，皆因利率上升，令按揭開支大增，加上出租物業的管理費及相關稅款，令到租金難以抵銷投資成本，投資者須每月撥款，才能維持將物業出租。根據估算，以每月按揭供款1,000加元（約5,767.53港元）為基準，投資者每月損失223加元（約1,343.83港元）。
至於何時能夠返回正回報，該報告指需視乎按揭利率未來走向，但相關投資表現不利投資者入市，將對多倫多樓市帶來深遠打擊。