港日樓按揭 回報大不同

欄名:網上智慧 香港樓與日本樓在造按揭的情況下，回報有甚麼分別？ 買樓造按揭是有槓桿的效果。由於香港政府由2009年後逐步開始收緊按揭，投資物業由從前只需要一成半首期就可以買收租樓，到現時要比5成或以上，即是從前你俾15元就可以買到100元物件。尾數可以分期還，但你要比小小利息銀行賺。當100元物件升10%，你就賺10元。你投資15元計，回報是66%，如果沒有按揭，回報是10厘。所以買樓造按揭等於造了槓桿。物業升值時，能夠透過按揭升值更多。 港收緊按揭 礙租務回報 假如現在你買入沙田第一城一個300萬元、約400平方呎單位，你就要支付5成首期，即要付150萬元首期。如果問銀行借150萬元，分30年還款，現在利率約2.15厘，每月供款為5,657元。每月收租金額為9,000元。第一年租金收入為10.8萬元，而第一年利息開支為31,897元。第一年淨回報為76,103元，回報率為5.07厘。 從以上例子可以看到，自從政府收緊物業按揭後，買樓收租成本增加，租金回報減少好多。如未有收緊物業按揭前，你可以做8成半按揭，假如你買入沙田第一城一個300萬元、約400平方呎單位，即要支付45萬元首期。如果問銀行借255萬元，分30年還款，現在利率約2.15厘，每月供款為9,618元。每月收租金額為9,000元。第一年租金收入108,000，而第一年利息開支為54,224元。第一年淨回報為53,776元，回報率為11.95厘。 假如你做3成按揭，買入沙田第一城一個300萬元、約400平方呎單位，即要支付90萬元首期。如果問銀行借210萬元，分30年還款，現在利率約2.15厘，每月供款為7,920元。每月收租金額為9,000元。第一年租金收入108,000元，而第一年利息開支為44,655元。第一年淨回報為63,345元，回報率為7厘。 我們看看投資日本樓的回報。如投資日本一個4,000萬日圓物業，外國人造按揭為5成，即要付2,000萬日圓首期，現在利率大約3厘，每月供款為138,116日圓。每月收租金額為269,792日圓。第一年租金收入3,237,500日圓，而第一年利息開支為585,339日圓。第一年淨回報為2,652,161日圓，回報率為13.26厘。 在政府收緊物業按揭前，香港買樓租金回報其實不錯，加上槓桿，其實與日本物業租金回報差不多，甚至比其他地方物業（如台灣）租金回報好。所以政府不減辣，令租金回報大減，在這個情況下，只可做5成或以下的按揭，槓桿比率同日本物業差不多，所以香港投資物業要支付首期多過3成以上，沒有在槓桿比率上優勢，加上租金回報比日本樓低，投資其他產品會比香港物業吸引（如人民幣定期存款）。