2023-05-22
東方日報
促地方政府活用金融工具
內地地方政府財政困難原因之一，在於房地產市場回暖程度遜預期，令依賴土地出讓收入的政府性基金預算收入延續下滑勢頭。不過，話說回頭，自中央提出構建「國內國際雙循環相互促進的新發展格局」開始，內地官員以至專家已多次強調，化解地方政府財政困境的根本性措施需「以經濟建設為中心」，房企亦應響應實施擴大內需戰略，加快自身轉型步伐。
隨着內地城鎮化進入後半程，大規模房地產開發已接近尾聲，土地財政轉型勢在必行。清華大學不動產金融研究中心研究總監郭翔宇有份發表的報告指出，作為國民經濟支柱產業之一的房地產行業去年處於深度調控中，多種因素交疊下，地方財政也遭受較大衝擊，近5年土地出讓收入佔政府性的基金比重均超90%，地方政府依賴土地使用權的收入來維持支出的土地財政機制，在當局提出「高質量發展是全面建設社會主義現代化國家的首要任務」，加上內房行業底層發展大變天之下，已難以持續。報告建議地方政府靈活運用金融工具，適當撬動國有資產，包括透過發行不動產投資信託基金（REITs）。
支持消費基礎設施發REITs
事實上，國家發展改革委及中國證監會今年3月同步公布有關REITs項目再拓寬試點資產範圍的通知，兩部委明確提出支持消費基礎設施項目發行REITs。為貫徹國務院把恢復和擴大消費擺在優先位置的決策部署，會優先支持百貨商場、購物中心等項目納入REITs試點範圍。信保基金REITs平台總經理李文崢指，借消費基礎設施REITs東風，將促傳統房企轉型發展。
李文崢解釋，對於部分房企而言，多年來通過綜合開發、以售養租的模式投資發展持有型商業物業，但該發展模式當前在拿地、規劃上遇到很大挑戰，持續性減弱。REITs將為該等房企持有型資產提供權益融資機會，優化資本結構，還有助提升資產營運管理的專業化水平。不少房企往往重視開發和銷售，忽略營運和租金收入，而REITs具有穩定增長業務邏輯、規範透明的治理架構，及更細緻的訊息披露要求，因而促使房企的資產營運管理朝專業化、精細化、體系化的方向，形成資產管理體系發展更快轉型。
惠譽預期增逾萬億流動性
國際評級機構惠譽亦認為，內地商業地產納入REITs計劃的範圍，有助於改善消費類商業地產，如採購中心、百貨商場的流動性，並符合政府支持消費的政策目標。不少商業地產因能提供穩定的現金流，及長期收益可觀而愈趨受到內地資本市場青睞。不過，由於商業地產與資本市場之間的通道並不通暢，導致部分商業地產資源成為「沉睡資產」，今次REITs的引入或喚醒逾萬億元（人民幣•下同）的巨額資產在資本市場內增強流動。
華泰證券在研報指，去年內地商業營業用房與寫字樓的開發投資完成額合計1.59萬億元，佔房地產開發投資完成總額的12%；商業營業用房與辦公樓合計銷售額為1.27萬億元，佔全國商品房銷售額的9.5%。經營方面，近年雖受疫情影響空置率上升，但預計隨着消費復甦，有望推動經營改善、現金流回暖。