2023-05-05
經濟日報
消委會就私人住宅管理費及業權進行2年調查研究，發現過去近半數的物管投訴均與收費相關，研究並揭示6項與管理費及業權相關的問題，包括部分大廈由發展商持有大量業權，加上業權分配的透明度不足，令業主在成立法團、選擇物管公司等議題陷入被動。
消委會提出8項改善建議，包括提出放寬現行修改大廈公契條款的機制，將門檻由100%業權同意下調至75%。另外要提高業權分配資訊的透明度，在售樓書清晰列明攤分方法。
業主每月要繳交多少管理費，與業權和公契息息相關。管理費的釐定以公契訂明的「管理份數」為基礎；收取管理費並提供服務的物管公司，多由業主投票後選擇，而公契載明的「業權份數」多少，則會影響作出決定時的「議價能力」。
消委會在2020年11月至2021年期間，就私樓管理費及業權進行調查，訪問414幢樓宇共1,103名業主、96個業主組織和22間物管公司，並分析2021年至2022年694宗相關投訴個案。結果發現物業管理費存在6大問題（見表1）。
發展商持大量業權 小業主被動
消委會報告指出，部分住宅項目的發展商持有大量業權，包括所有未售出單位，其餘業主持有的份數不足以與大業主抗衡，有機會失去決定權，例如成立業主立案法團、解僱物管公司等。
消委會就此分析249個發展項目的公契，發現有5個項目的住宅業主，僅獲分配低於50%的總業權份數，其中份數最少的僅獲14%。消委會總幹事黃鳳嫺解釋，部分混合式發展項目，或將部分業權份數分配予商場、酒店等部分業主，令業主獲分配業權份數減少。
倘物管表現差 業主未夠票解僱
當住宅業主的業權份數少於50%，即使集合全體住宅業主，也沒有足夠票數通過某些決議，例如解僱表現不理想的公契經理人，即是由發展商任命並在公契中指定的首任物管公司。消委會續分析249個發展項目，發現其中186個的公契經理人與發展商有關聯。
消委會發現，雖然部分發展項目的公契及售樓書有披露業權份數及管理份數的分配，但資料分散。雖然分配業權份數的基礎可在樓宇的法定聲明中找到，但它並非供公眾參考的銷售文件，往往要查冊才知曉。
提8建議 售樓書清楚闡述業權
消委會作出8大建議（見表2），包括建議發展商在銷售一手私人住宅物業時，在售樓書清楚闡述業權份數之計算及分攤基準。
另外，消委又建議放寬現行修改大廈公契條款的機制，參考《公司條例》，建議將修改公契條款的大多數決議門檻，由100%降至75%。同時建議在售樓書披露發展商與公契經理人的關係，並要求發展商或大業主在選用物管公司時作利益申報，並在有利益衝突的情況下放棄投票權。
作者：陳梓蔚
責任編輯：蔡偉強