2015-03-26
經濟日報
最近沙田兩宗交易，讓市場瞠目結舌，一宗兩房、一宗三房，都是破記錄式成交，如果自行製作一個關聯性假設，似乎父母「教落」，樓換樓、細換大的傳統換樓鏈終將斷裂。
沙田第一城 價位迫向500萬
早前，政府為遏抑樓價，於2月27日再推辣招，雖然政府的政策目標並沒言明「打擊樓價」，但個別高價成交仍然相當「礙眼」，市場指沙田第一城一個1座高層D室，實用面積324呎單位，以破紀錄$468萬易手，實用面積呎價14,444元，創屋苑兩房新高紀錄。
好明顯，上車盤的價格可承受程度不斷被推高，沙田第一城是典型例子，由400萬元以下、到突破400萬元、再來試衝450萬元，最新468萬元成交，肯定有業主進一步嘗試把價位迫向500萬元。可以這樣說，現時市場普遍對上車盤樓價的適應性愈來愈高，舉例像新盤500萬元以上，銷售有保證，各區的二手熱門上車盤出現類似狀況，港島區500萬元以上，新界略低於500萬元。
傳統智慧 恐成絕響
傳統智慧是細換大、兩房換三房、貴賣貴買，賣掉細單位後，把資金投放在大單位，雖然或仍要借取按揭，但應該有足夠首期，甚至可以借少一點，讓換樓較輕鬆，不過，「這枝歌仔不容易唱了！」
除了港府實施逾兩年，去年略作微調的雙倍印花稅，對一賣一買換樓造成一定風險，使換樓客不敢輕率而行之外，收緊高價樓按揭亦使所需負擔的首期不容少覷。而且細單位持續造高，亦有機會造成大單位相對較便宜的印象，當準買家追入，變相出現細單位帶動大單位價格的情況，貴賣細單位，可能要更貴買大單位，甚至要把所有賣樓資金填入亦有不足。
唐榮的構想是假如沙田第一城單位業主以創歷史高價賣掉手上的細單位，已很努力完全供滿物業，拿着468萬元現金，滿心歡喜跑到沙田市中心準備換三房大單位，但這個周日，卻看到以下消息：
沙田廣場A座中層2室沽出，售價為1,020萬元，較業主原放盤叫價1,100萬元為低，議價減80萬元沽出，實用面積836平方呎，折合每方呎價為12,200元水平，該宗交易為沙田廣場今月首宗交易，亦為屋苑歷來首次錄破千萬元交易紀錄，這宗成交後，相信其他業主亦會相應調整價格。
附表是1,020萬元單位的供樓估算，首期要510萬元，未計算一眾置業花費，如上文拿着468萬元現金，連首期也不夠！