2015-03-26
經濟日報
市場最近最熱門話題之一，就是樓市何時爆煲？
用此術語，可能太過誇張，香港樓市經過政府多輪「需求管理措施」後，大幅下跌機率不高，但今次樓市周期，由上一次高點1997年運行至今，已長達18年，與過往兩次周期，均是16年比較，已經是異數。
當然，每一次樓市見頂，都會由不同的政經事件所觸發，例如1967年暴動、1982年中英談判、1997年金融風暴等，這些事件都不容易事先估計。問題更複雜是，即使有巨大的政經事件發生，樓市也並不是每次都會回落，例如1989年六四事件，樓價6個月後大升；2008年金融海嘯，也能夠在下跌25%後，V形報復性上升。
時至今天，這些觸發性事件，只是令樓市見頂下跌的必須條件，並不是充分條件，樓市必須在運行周期達到高位，樓價已超越了其應有的價值，才具備下跌的條件。
投資者已大幅減少入市
市場上有3種業主，分別是用家、投機者及投資者。投機者在辣招下已被消滅；用家在決定買樓時，必須考慮其他主觀因素，所以一般反應都會較投資者慢，以上辣招令買家在3年內賣樓要付額外印花稅，令賣樓的考慮更多；投資者在過去已經大幅減少入市，手上保留不少都是可以隨時沽售，免付額外印花稅的物業，他們的反應會最快，對投資者來說，只考慮回報，最好是財息兼收，樓價又升，租金又升，但即使租金能夠維持，在美元利息不會大上的背景下，買樓收租仍然有市場。
不過，租金是可升可跌，與普羅大眾的收入掛鈎，自2003年自由行的數字不斷擴大，對零售、服務業人才的需求也隨之大幅上升，薪金也當然水漲船高，請人難都是社會的共識現象。隨着美元大升，內地經濟也慢下來，加上佔中運動與反水貨客活動，令中港矛盾升溫，自由行的數字會否下跌，對本港的中下階層打工仔收入有極大的影響。
一旦收入減少，租金的負擔能力自然也下降，租金下跌令回報下跌，就無法支持當今高昂的樓價，樓價就會超越了其應有的價值。租金下跌短期來說，並不一定立即令樓市見頂，只是一個極之嚴重的警號，觸發可能是另外一個突如其來的政經事件，令投資者憂心，才會一齊沽貨，用家的需求也會因樓價下跌而快速消失，此消彼長，樓價才會見頂回落。