2023-04-24
明報
【明報專訊】去年下半年至今年初樓市調整，除樓價外，地價亦隨之下跌。在去年底至今年初，無論官地買賣或補地價個案，均錄得低價個案，包括長實(1113)去年12月投得的啟德第2A區4號地盤、5（B）號地盤及10號地盤，每方呎樓面地價低見6138元，為同區近8年新低，令市場嘩然。
上述項目佔地約21.44萬方呎，原屬商業地，2020年曾推出招標，惟流標收場，最終改劃作住宅，亦是區內首幅由商業轉住宅的官地，預計可建1750伙。地皮去年12月截標，當時僅獲6個財團入標，最終由長實87.03億元中標，可建樓面141.8萬方呎，每方呎樓面地價6138元，較市場估值低逾兩成。資料顯示，同區對上一幅呎價最低的住宅官地，為會德豐2014年5月以25.2億元、每方呎樓面地價6101元投得的啟德第1H區3號地皮，現已是入伙達4年、鄰近啟德港鐵站的OASIS KAI TAK。
九龍灣工廈轉住宅 每呎補價僅2520
另一方面，補地價項目同錄低價個案，如九倉(0004)規劃重建逾10年的九龍灣啟興道1至5號、九龍貨倉項目，去年12月完成換地，涉補地價金額約20.9億元，項目由工廈轉為住宅/商業用途，重建後總樓面約82.9萬方呎，換言之，每方呎樓面補地價僅約2520元，其中約82.25萬方呎為住宅樓面，預計興建約1782個住宅單位，而餘下約6400方呎為商業樓面。資料顯示，九龍灣一帶由工廈轉為住宅用途的補地價項目不多，第一集團旗下宏泰道14號2021年就以約7.24億元完成補地價，由工廈轉為商廈用途，可建樓面約21.9萬方呎，每方呎樓面補價約3306元，即九龍貨倉由工廈轉為商住之每方呎樓面地價，比第一集團項目還要低。