2023-03-02
經濟日報
旺角洗衣街商業地「百億地王」期望落空，新地(00016)僅以47.3億元奪得，每平方呎樓面地價3,103元，較市場估值下限低約2成，屬逾20年西九龍最平商業地，甚至平過粉嶺工業地。新地表示，將發展為旺角區最大型的地標式寫字樓商場組合。
發展局發言人指，政府賣地估價由地政總署專業測量師負責，以標書要求為基礎，並參考市場土地和物業成交及最新市況，作出底價估值，在收到起碼達到底價的入標價才會出售。她強調，無論是樓市升或跌，賣地目標不變，會經專業判斷訂定一幅土地的底價，確保以合理的價錢出售用地。
發展局：確保合理價出售用地
洗衣街鄰近旺角東站，佔地12.4萬平方呎，總樓面達152.4萬平方呎，須發展成地標式商業項目。在去年初納入賣地計劃時，估值一度高達182億至228億元，被視為重量級的「百億地王」，惟隨着多幅住宅、商業地相繼流標後，市場估值降至低見56.4億元（每呎地價3,700元），但昨日最終公布由新地以47.3億元奪得，每呎樓面地價僅3,103元，較市場估值下限還要低16%。
低估值下限約2成 平過粉嶺工業地
翻查資料，今次洗衣街地皮每呎地價3,103元，還低於其士去年初以每呎3,387元奪得粉嶺工業地，屬於自2001年「911事件」後以每呎地價613元批出的紅磡商業地（現為海韻軒海景酒店），超過20年最平的西九龍商業地。
旺角於過去30年並無商業地皮推出，而西九龍同類商業地，為恒地(00012)在9年前奪得的尖沙咀中間道地皮（H Zentre），每呎地價達13,800元，相較之下，今次地價屬於過往相類似地皮的2至3折出售。
新地指，將打造項目成九龍全新地標和商業零售中心，除了提供甲級寫字樓、商場和樓上零售店舖，頂層將設有區內唯一的觀景台，可飽覽九龍半島的景色，興建數條行人天橋連接附近車站和建築物，完善區內的行人網絡，預計2030年落成。
新地主席兼董事總經理郭炳聯表示，新項目將會是繼集團的環球貿易廣場（ICC）後全九龍第二最高的地標式商廈，連同新世紀廣場的120萬平方呎樓面，合共提供超過270萬平方呎商業樓面，會成為旺角區最大型的地標式寫字樓商場組合。
測量師：反映目前市道未復甦
倘以每平呎建築成本約4,000元計算，計及10%發水樓面等因素，並以約5至6%的租金回報率計算，估計項目落成後呎租約40元以上，已經有合理利潤。參考同區指標商廈朗豪坊，辦公室部分呎租大約48至55元，而零售部分呎租更達157元，而比鄰洗衣街地皮的新世紀廣場辦公室呎租則約28至30元左右。
泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚稱，今次批地價較低，反映目前市道未復甦及未來商業用地樓面供應充裕。而政府在市況未完全復甦下推出貴重商業地，需要取捨是維持商業樓面供應，還是總體地價收益減少。
作者：余敏欽