2023-02-10
明報
【明報專訊】早前有泰國發展商預期在建築成本上升帶動下，今年泰國樓價最少升5%。最近泰國迎來疫後首個中國旅行團，市場憧憬隨着訪泰的中國旅客人數逐步恢復至疫前水平，中國買家對泰國物業的熱情，亦有望重返疫前的高度，或會成為推升泰國樓價的另一股助力。
泰國樓市去年第四季出現復蘇迹象，尤其是於獨立屋及排屋市場。據泰國房地產資訊中心（REIC）的數據顯示，去年第四季大曼谷都會區的一手低密度住宅（包括獨立屋及排屋）按年升2.7%，扭轉自去年第二季開始的跌勢，期內包括北欖府（Samut Prakan）、暖武里府（Nonthaburi）及巴吞他尼府（Pathum Thani）的三府一手獨立屋價格指數按年升7.6%；至於公寓市場，去年第四季大曼谷都會區一手公寓售價按年僅跌0.6%。
REIC署任總裁Vichai Viratkapan表示，去年第四季不少發展商將發展重心由公寓轉向低密度住宅，期內相對較多低密度住宅新盤推出，期內建築成本上升，發展商將成本轉嫁予消費者，因而提升售價，是期內一手低密度住宅價格上升的主因，期內一手公寓售價下跌很可能是受到發展商推出折扣促銷影響。
曼谷地價疫情期間仍錄升幅
近年的環球通脹確導致建築材料價格趨升，REIC數據顯示，去年第四季除瓷磚外的建築材料價格均錄升幅。不過，泰國新盤價格錄得升幅不僅因來自建築材料，還來自地價上漲。泰國發展商Frasers Property Home行政總裁Saenphin Sukhee近日對當地媒體表示，即使疫情期間，曼谷地價仍錄升幅，於2020年至2022年期間曼谷平均地價升逾七成，升幅主要來自新發展區域，隨着交通基建延伸至這些區域，帶動城市化發展，推升區內地價，再加上泰國發展商在這些新發展區收購土地的競爭愈來愈激烈，亦帶動區內空置土地地價進一步上升。
再參考REIC的數據，去年第四季大曼谷都會區的空置土地價格指數按年升12.5%。Vichai Viratkapan表示，儘管最近大曼谷都會區的地價持續上升，但升勢受環球經濟增長放緩影響，升幅仍低於疫前水平，2015年至2019年間的年均升幅約14.8%。
疫情期間，建築業出現勞工短缺問題，推升行業薪酬。在地價、建築材料及人工上升等因素帶動下，去年第四季REIC泰國標準住宅建築價指數按年升5.6%，為連續四個季度按年增幅逾5%。發展商Lalin Property Plc主席Chaiyan Chakarakul早前向當地媒體稱，基於建築材料及人工成本上升，預期今年泰國樓價有望升5%至10%。
憧憬旅業復蘇成樓市催化劑
要留意的是，需求上升亦將支持樓價。泰國樓市走勢與經濟密不可分，旅遊業向來為泰國經濟的主要引擎，過去數年旅遊業受疫情影響，經濟轉差，樓市銷情一度轉淡，市場憧憬今年泰國旅遊業加快復蘇，將成泰國樓市的催化劑。泰國自去年第二季開始逐步迎回國際旅客，至去年10月泰國對國際旅客的入境要求全面恢復至疫前狀態，旅遊業於去年11月急速復蘇，單月入境旅客人數達175萬人次，去年全年共接待約1120萬名海外旅客，為疫情爆發以來新高。
泰國政府預期今年入境旅客有望較去年增1倍以上至逾3000萬人次，主因中國最近恢復團體旅遊。據泰國旅遊局數據，截至今年2月2日，即中國團客解禁前，該國已接待近10萬名中國旅客。本周一泰國迎來首個中國旅行團，泰國政府最近表示，期望今年首季可接待30萬名中國遊客，全年盼可迎來700萬至800萬人次的中國旅客。
疫情前，中國旅客佔訪泰旅客比重頗高，2019年泰國接待近4000萬海外旅客中約28%來自中國。中國買家於泰國樓市亦佔重要比重，尤其是公寓市場。REIC的數據顯示，儘管去年內地有外遊限制，中國買家依然主導泰國公寓市場，去年首9月個月泰國公寓成交當中約48.9%買家來自中國，但比例仍低於2021年同期的60%，反映外遊限制對內地人士購買泰國物業仍有一定影響。
Chaiyan Chakarakul亦稱，最近中國放寬國民外遊，相信可提振今年泰國經濟，增加發展商對市場前景的信心。當地經濟回暖，對本地置業及租務市場有一定支持，基於目前泰國的法規，一個項目只可銷售49%的單位予海外人士，故當地人的入市意欲不可忽視。最近不僅是當地人士，海外人士對泰國樓市的需求亦見增加，疫前部分海外人士到泰國居住，是基於工作的需求，如當年有日本大型車廠在泰國設生產線，便有不少日本人移居泰國，疫後遙距工作趨勢已成，令近年不少喜愛泰國居住環境的歐美人士移居泰國。
新簽證計劃 助吸海外置業者
除工作外，退休及度假等需求亦吸引不少海外人士到泰國置業。泰國政府去年9月推出名為「長期居民」（Long Term Resident，LTR）的新簽證計劃，提供一系列稅收和非稅收優惠，吸引更多海外的高收入人士到泰國居住，該簽證適用於四類人，其中一類為資產總額不低於100萬美元，個人近兩年年收入不低於8萬美元，在泰國投資不低於50萬美元的全球富豪。
最近不乏泰國豪宅項目來港展銷，如曼谷綜合發展地標項目Dusit Central Park中的住宅部分Dusit Residences & Dusit Parkside。Dusit Central Park為集住宅、酒店、辦公室及購物中心的綜合發展項目，位於曼谷是隆路（Silom Road）及拉瑪四世路（Rama IV Road）交匯處，屬市中心黃金地段，Dusit Residences & Dusit Parkside合共提供406伙，面積介乎592至8073方呎，售價由378萬港元起。
明報記者 劉敬華
[環球樓市]