2015-03-24
經濟日報
撰文:伍創業 香港置業高級執行董事
欄名:大行觀點
最近經典紙板遊戲「大富翁」推出環球特別版，從80個候選城市中投選城市加入版圖中，香港被選為第二高地價的城市，亦是唯一入選10大的亞洲城市之一。
筆者對此有一定感受，因近年本港樓價在剛需帶動下不斷攀升，惟不少有志上車的市民一直感慨追不上樓價升幅。但對於本港這個國際都會而言，樓價高企孰好孰壞？
本月二手成交 或一年低
近年，政府為遏止樓價升先後推出多招，招數多以加印花稅或收緊按揭為主。最近一次是針對700萬元以下的物業收緊按揭成數，樓價會否回調拭目以待，但睇樓量和交投量立即回軟。據土地註冊處資料顯示，截至本月18日，整體物業註冊暫錄約3,935宗，相比上月同期的約5,807宗，按月下跌約3成，估計全月將錄約5,000多宗，創去年3月以來新低。
是次「辣招」對中細價樓的買家影響較大，相信這班準買家的入市態度因此轉趨審慎。業主又未因此擴大議價空間，買賣雙方陷入膠着，令中細價樓交投量徘徊低位。相較之下，豪宅的交投未見受到太大影響，一來因為豪宅買家不受辣招影響，實力較強，二來豪宅的交投自去年開始一直低企，市場上已積存一定的購買力。
豪宅轉旺 樓價追落後
事實上，2月份的二手豪宅註冊約401宗，創出28個月高位，預計3月份亦有望突破400宗。至於同期二手豪宅註冊佔整體比率，更升至9.7%的歷史高位，反映豪宅市場已悄悄轉旺。因此筆者認為今年豪宅樓價將會呈現「追落後」，成交量同時增加，接下來將會輪到豪宅發力。
早前政府「加辣」及內地正式踏入減息周期，相信亦將不例外地推升豪宅售價。此外，根據差餉物業估價署資料，截至2014年12月底，本港中小型屋苑（A、B、C類單位）售價指數，跑贏期內之大型單位屋苑（D、E類單位）售價指數，加上2015年初至今，中小型單位升勢進一步加速，勢令豪宅相對「低水」情況加劇。
穩民心 增供應方上策
筆者認為政府以收緊按揭來遏止樓價成效有限，反而應該是重啟換樓鏈。其二是增加房屋供應，亦可緩和樓價升幅，讓市民大眾不再擔心追不上樓價升幅而迫切入市，業主叫價更趨合理，預期樓市可朝更健康方向發展。
回應文首例子，「大富翁」地價高，終歸只是遊戲一場，現實中當然不希望樓價一直高企，筆者希望政府能制定更有效的長遠房屋政策，讓市民安居樂業方屬良策。