2023-02-06
經濟日報
上周流標的觀塘商業用地，市建局研究向城規會加入住宅元素，希望能增加吸引力，吸引發展商承接。業界認為住宅發展回籠比較快，較容易出售地皮，但認為加入住宅元素將大大改變該地塊原本的規劃大綱。
市建局觀塘第4及5區裕民坊的重建項目，早前流標，市建局行政總監韋志成網誌解釋，若然在市況低迷下，貿然批出土地，項目將出現財務虧蝕，並透露會研究加入住宅元素作混合發展，期望年內再提交城規會申請。
市局評估 重推結果沒大變
他又提及，市建局團隊初步評估，即使在相隔一段時間後重新招標，其結果亦不會有大改變。該局研究將用地由「商業用途」改變為「其他指定用途（混合發展）」的發展模式，並結合「一地多用」概念，在地盤獲准發展的地積比率為12倍及「浮動規劃參數」機制維持不變的基礎上，加入住宅發展元素，讓日後的中標發展商可更靈活調撥發展樓面，作住宅、辦公、酒店和零售等不同業務。
韋志成解釋，對於有測量師建議轉作住宅發展，經研究發現會有2個問題，包括住宅（甲類）地積比的9倍，較非住宅地積比的12倍為低，總可建樓面將減少三份一，而若果只在3層商場設施之上興建住宅大樓，部分低層單位將面向架空路軌和觀塘道，難以符合法例要求。
市建局就「混合發展」規劃的概念初步與相關政府部門交流，並得到正面的回應。但由申請改劃土地用途，到商討地契需要大約24個月才完成，市建局研究將土地臨時轉為供市民自由享用的多元化活動空間。
初步概念 獲政府正面回應
資料顯示，用地總樓面高達約216.6萬平方呎，現時規定作商場、辦公室及酒等商業用途，不包括住宅發展，當中商舖樓面不少於68萬平方呎，酒店樓面則可選，酒店部分則可以擇興建或不興建。
韋志成透露，未來幾年有4個在九龍城和旺角區重建項目將推出招標，預計招標所得的前期收入，不足以抵銷項目的收購支出，初步估算項目的總虧蝕將高達數十億元。
測量師：混合發展可吸財團
對於「混合發展」規劃，泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚認為，住宅發展回籠比較快，料可吸引更多發展商入標，惟住宅用途比例需遠大於商業用途，否則舊有問題仍然存在，而過大的修改，或令原本的規劃大綱「走樣」。華坊諮詢評估資深董事梁沛泓認為，加入住宅用途是其中一個出路，又認為觀塘區住宅供應少，不會因單一項目增加住宅供應，而對當區樓價造成影響。
作者：麥舜然