2023-01-12
東方日報
市建地盤15年最少 新地獨資競投 流標風險大
經濟前景尚未明朗，地產商對大型商業發展取態有保留。昨截標的市區重建局觀塘市中心第4及第5發展區商業項目，僅收到一份標書，由新鴻基地產(00016)獨資競投，為近15年截標反應最差的市建局地盤，市場認為項目有一定流標風險。
該項目去年9月收到24份意向書，市建局邀請19家發展商參與，惟最後只有上述大型發展商出價競投。資料顯示，是次為2008年4月後標書數量最少的市建局重建項目，當年紅磡必嘉圍住宅重建發展亦只收到一份標書，即御悅現址。
近期推出的大型商業項目，以新地投地取態較為積極，其中以建造、營運及移交模式招標的西九文化區西九藝術廣場大樓項目，去年11月截標時亦只有該財團入標，最終順利中標。該項目將興建3幢商業大樓，涉及總樓面面積共約69.97萬方呎。今次截標的觀塘大型商業發展，對新地較具吸引力，項目未來將連接港鐵觀塘站及旗下apm商場。
對於是次投標反應冷淡，泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚相信，與日前赤柱豪宅地流標關係不大，主要是商業氣氛不理想，仍未走出谷底，未來也有較多商業新供應。
今次推出的觀塘項目規模大，在市道低迷下發展商競投商業地皮會傾向保守，若認為中標機會較低，倒不如放棄出價，始終入標也有成本。他認為，即使只有一份標書，項目仍有機會可以批出，但相對西九藝術廣場大樓項目，今次流標風險比較大。
同區有大量商廈新供應
萊坊估價及諮詢部高級董事方耀明亦持有相同睇法，認為項目發展規模相當大，投標反應較預期差也可以理解，而入標財團也未必會進取出價，料項目有流標機會。
也有測量師提出，若項目未能批出，應考慮改變用途作商住發展。華坊諮詢評估資深董事梁沛泓認為，為支持起動九龍東的發展，項目早於2006年的方案已加入商廈元素，但近年工廈活化政策成效顯著，區內有大量商廈新供應。
轉建住宅 地價達180億
而市建局財務上需要自負盈虧，若最後發展商以低價投標，與其「賤價」批出項目，不如申請改作商場及住宅發展。現時港鐵觀塘線北面基本作住宅用途，故不會與周邊產生不協調，維持相若地積比率，項目地價可達180億元。
資料顯示，上述觀塘商業項目佔地約27.55萬方呎，總樓面約216.59萬方呎，項目計劃試行「浮動規劃參數安排」，容許在總樓面不變前提下，調配寫字樓、酒店及零售比例，當中，商業樓面面積不可小於約70萬方呎，並需設於項目的低層樓層。
據市場消息，是次招標發展商毋須就項目作出分紅，以「一口價」競投，未來約11萬方呎寫字樓樓面，及50個車位須交還市建局。綜合市場估算，項目估值約86.6億至130億元，樓面呎價約4,000至6,000元，較去年推出時上限價減一半。