2023-01-11
星島日報
商業市道前景未明，市建局歷來規模最大的單一重建項目，觀塘市中心第4和第5發展區「巨無霸」商業項目，將於今日截標。由於赤柱豪宅地昨以流標收場，業界人士指，該地估值對比去年推出時已調低約30%，惟目前商業氣氛不景氣，不排除有流標風險。
上述項目綜合最新市場估值約87億至130億，每方呎估值約4000至6000元，對比去年11月推出招標時估值約108.29億至194.93億，當時每呎估值約5000至9000元，估值下跌約30%。
華坊諮詢評估資深董事梁沛泓表示，市場憧憬住宅樓價在今年回升，但商用物業仍未見有起色。由於觀塘區寫字樓空置率高，又預期有大量供應。今次項目規模大，投資回報期長。而且昨日赤柱豪宅地收流標收場，認為上述商業場流標的機會大增。
業界：具流標風險
萊坊估價及諮詢部主管方耀明指，由於項目規模比較大，對很多發展商來說這個規模是最主要的考慮因素。在目前市況下，市建局亦對各用途面積採用浮動性。他認為項目存有流標風險，由於商業市場始終存在着不確定性，但要視乎市建局對與市況及底價的取態，預計發展商出價都會偏向保守。
普縉助理總監（專業產業諮詢及估值）李雋傑說，項目位於觀塘核心地段，鄰近住宅區，有足夠的消費力，預期會側重提供商業樓面。觀塘區新寫字樓供應於未來2至3年充足，而商業樓面直接面對鄰近商業項目競爭，料財團出價會審慎。
該項目於去年9月合共接獲24份意向書，該局同年11月邀請19家發展商及財團入標競投。消息指，發展商需自行提出「一口價」，以價高者得決勝負，不設分紅，而且對入標財團設有資格限制，包括合資格具建築經驗的財團，而且資產淨值或市值不少於251億等。
該項目於去年9月初合共接獲24份意向書，當時據現場所見及綜合市場消息，多家本地大型和中型發展商都有遞交意向書，包括長實、新地、恒基、信和、會德豐地產、鷹君、華懋、遠東發展、中國海外，另亦有多家不知名財團。
「一口價」決勝負不設分紅
觀塘市中心項目是市建局歷來規模最大的單一重建項目，以五個區域進行分階段發展，本項目為最後一個發展區域，地盤面積為27.55萬方呎，可建總樓面約216.59萬方呎。
市建局在該項目標書試行「浮動規劃參數安排」，有關規劃許可申請已於去年9月獲得城規會批准。
「浮動規劃參數安排」容許成功取得本項目的發展商及財團，在總樓面面積保持不變的前提下，靈活調撥在指定範圍內商業樓面面積作辦公、酒店和其他商業用途；當中，商業樓面面積不可少於約69.97萬方呎，並需設於項目的低層樓層，以保持本項目位處觀塘區策略性位置的「市中心」特色。