2023-01-06
東方日報
較一年前削半 料接8份標書
今年土地供應由赤柱環角道豪宅地打頭陣，並於今日截標，由於上月啟德地以低價批出，是次赤柱用地估值被大幅調低，很大機會百億地王不保，估值低至約52.8億元。市場料發展商會趁機執平貨，或可接獲約7至8份標書。
該幅港島豪宅地位於馬坑邨以南，佔地逾25.72萬方呎，現時仍有樹木覆蓋，可建總樓面約48萬方呎，當中並不包括中標財團須按賣地條款興建的安老院舍，項目預計提供約640個住宅單位。
總投資額將超過百億
資料顯示，該幅地皮在去年初納入賣地表時，當時估值一度高逾200億元，不過，隨着市況向下，地價亦已大幅縮水。綜合市場最新估算，預計每方呎樓面地價約1.1萬至兩萬元，估值最高僅約96億元，相比約一年前勁跌超過一半。
然而，由於政府對住宅地釐定底價已明顯讓步，故市場相信流標風險大大降低。泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚認為，豪宅地防守性較高，惟出售及資金回籠時間亦較長，計及建築費的總投資額將超過100億元，相信發展商出價或會較保守。
儘管近期市場氣氛較疲弱，但項目料最快明年才可推出預售，而隨着中港恢復通關等消息有利豪宅市況復常，故不排除部分發展商趁市弱低價吸納土地，料競投反應未必太差。
市場估流標風險較低
華坊諮詢評估資深董事梁沛泓亦稱，近月政府批地幾近「不設底價」，從正面角度看來，吸引發展商「碰運氣」出價投地也不是壞事，相信地皮流標風險較低。
事實上，過去一年港島區住宅地愈賣愈平，去年6月批出的灣仔皇后大道東269號地皮，每方呎樓面地價約16,888元仍屬當時市場估算範圍。
惟加息對樓市帶來的影響，於去年下半年逐步浮現，發展商出價取態變得審慎，其中西營盤醫院道住宅地，去年7月成交樓面呎價僅約12,820元，較市場下限價低約5%。
不過，低處未算低，去年第四季樓市積弱，住宅樓價形成跌浪，地價亦進一步插水。去年11月批出的堅尼地城西寧街及域多利道住宅地，每方呎樓面地價更跌至約9,500元，不但較當時下限估值低逾一成，更成為港島區逾8年半呎價最平地皮。