2023-01-06
明報
【明報專訊】本港即將與內地恢復通關、樓市氣氛回暖之際，發展商亦趁機會加快補地價，以加快旗下項目的發展進程；九倉(0004)規劃重建逾10年的九龍灣九龍貨倉項目，上月終完成換地，涉補地價金額約20.9億元。由於項目規劃龐大擬建約1782伙，折合每方呎樓面補價只約2520元。市場分析稱，項目毗鄰九龍灣、觀塘一帶新興商業區，目標客源將以年輕，以及在區內工作的人士為主。
明報記者 林尚民
上述九龍灣九龍貨倉項目，位於啟興道1至5號，毗鄰多幢新興商廈，包括One Bay East、海濱匯、啟匯等，對出為觀塘避風塘，估計項目不少單位將來可望海景。此外，項目隔海與啟德跑道區多個市場定位為豪宅的項目相對望，如九倉同系會德豐的MIAMI QUAY等。
與啟德相對望 料單位多享海景
資料顯示，發展商於上月與政府達成原址換地，涉補地價金額20.8969億元，項目由工廈轉為住宅/商業用途，重建發展後，總樓面面積約82.9萬方呎；換言之，每方呎樓面補地價約2520元，其中約82.25萬方呎為住宅樓面，而餘下約6400方呎為商業樓面。
分析：配合港府加快住宅供應政策
市場分析，相信今次發展商完成補地價，一方面是配合港府加快住宅供應、發展東九龍的政策，另一方面是見樓市回暖，願意加快補地價進度，從而加快旗下項目發展。此外，上述項目毗鄰東九龍新興商業區，預料可吸引年輕人士及區內上班一族。
資料顯示，九倉集團規劃重建九龍貨倉逾10年，早於2011年已獲准重建784伙，惟多年來未能與政府完成補地價，發展商亦曾就項目向屋宇署申請重建商廈涉約59萬方呎。
至2021年8月，發展商再向城規會提交新發展方案，擬以地積比率5倍作發展，擬建7座住宅，提供1782伙，單位伙數較逾10年前獲批方案，大增998伙或1.3倍；單位面積由原先約1049方呎，縮減約56%至465方呎，總樓面約82.9萬方呎，並於去年獲批。
擬建7座 單位平均面積約465呎
事實上，九龍灣一帶由工廈轉為住宅用途的補地價項目不多，而第一集團旗下宏泰道14號，去年以約7.24億元完成補地價，由工廈轉為商廈用途，以可建樓面約21.9萬方呎計，每方呎樓面補價約3306元，即今次九龍貨倉由工廈轉為商住之每方呎樓面價，比第一集團項目還要低。
另可留意是，九倉同系會德豐地產，部署今年推出6個新盤共涉約3200伙，當中兩個位處啟德跑道區的新盤承豐道19號項目1期、MIAMI QUAY第2期，市場定位屬「專才盤」，擬力吸本港、內地及海外年輕專才。