2015-03-23
經濟日報
去年細價樓售價升幅持續跑贏大單位，樓價躍升15%，雖然受近日金管局辣招影響，細價盤市場曾出現觀望情況，惟近日狂潮未見冷卻，居屋、公屋都狂升。
筆者認為，隨着近年細價樓狂升，二手細價樓與中價樓樓價溢價亦有所收窄，建議有意換樓的業主，趁現時市場有市有價，加快換一個面積較大的安樂窩。
上月底金管局突然收緊按揭成數，700萬元以下住宅劃一最高只可按6成，令不少上車人士大失預算，二手樓市觀望情緒濃厚，但過去兩周新盤銷情依然保持暢旺。事實上，去年二手樓價在低成交下持續「乾升」，而在一手盤源供應充足，加上過往發展商普遍以較高的溢價推出新盤，惟近年受市況影響，開價已相對較為克制，配合提供稅項優惠，市場曾於去年第二季出現「負溢價」的情況，即一手樓價較二手樓價低，故筆者相信，發展商今年仍會採取貨如輪轉的策略，定價不會如以往進取，而亦因如此，今年仍然會是新盤市場主導。
預期下次升浪 轉至中上價樓
不過，筆者就認為，雖然新盤與二手的溢價收窄，令新盤市場較為吸引，但另一方面，隨着近年細價樓狂升，二手細價樓與中價樓樓價溢價亦有所收窄。
可觀察到，受金管局辣招影響，交投大幅回軟，尤其700萬元以下細價物業交投較正常市況時顯著回落，令不少本來打算入市的準買家紛紛「買轉租」，買賣交投出現放緩情況，但租市卻因此而客源大增。
至於中價樓交投卻轉趨活躍，當中樓價750萬元以上的更為受捧，過去周六日亦有顯著成交，而該批主要更是換樓客為主，可預期下一輪升浪將轉至中上價樓。筆者認為，發展商近月一窩蜂興建細單位，加上未來細單位落成量大幅增加，屆時換樓客卻可能兩頭不到岸。筆者建議有意換樓的業主，不如趁現時市場有市有價，加快換一個面積較大的安樂窩。