澳洲樓價上半年難轉升

2022跌逾半成14載最傷 悉尼插12% 澳洲央行去年急步加息，就算幅度不如美國聯儲局，也削弱當地樓市的購買力。地產研究機構CoreLogic指出，上月底澳洲全國平均樓價中位數為70.86萬澳元（約374.05萬港元），按年下跌5.3%，換言之澳洲樓價創下2008年之後最大全年跌幅，更直言今年上半年無望轉升。 澳洲樓價去年大跌主要被悉尼和墨爾本拖低，這兩個大城市的整體樓價中位數分別為100.94萬澳元及75.27萬澳元，按年下跌12.1%及8.1%，墨爾本已經把新冠疫情後所累積的升幅幾乎蒸發殆盡。 息口未見頂 嚇窒投資客 CoreLogic研究部主管勞利斯（Tim Lawless）指，過去半年澳洲發展商推盤步伐比往年慢，大概是他們眼見樓市正在滑坡而押後及檢討賣樓策略，因此現在關注他們今季會怎樣出手，事關2月初至復活節一向是賣樓高峰期，若此季節性現象今年重演，又撞正買盤減弱和息口高企，地產商就會減價，樓價自然無運行。 按息是左右當前樓市去向的另一關鍵因素，他坦言，也許「靠人供樓」的投資客會逐漸發現自己租金收入低於按揭開支，現階段唯一可以肯定的是當地央行還會加息0.25厘，本輪加息周期何時、於甚麼水平見頂都是未知之數，若果澳洲通脹和息口俱見頂，樓價就會企穩，可否重拾升軌則要看央行甚麼時候掉頭減息、政府會否刺激樓市。暫時看來，澳洲樓市今年首幾個月會進一步下跌。 澳洲央行資料顯示，約三分之二的浮息按揭貸款會在今年重新定價，這批買家將面對供樓息率驟升3至4厘。但勞利斯相信，跟以往高通脹年代不同，現在遏抑通脹不用勞動市場付出太大代價，因今次通脹回軟更多靠供應鏈樽頸之化解、租金與能源成本回落所推動，以澳洲央行和財政部都估計失業率見頂位置遠低於長期平均值，家庭不至於被「收水」弄得飯碗不保，還有能力負擔較重供樓開支。 上季澳洲整體房租仍有2%增長，但跌價影響下，澳洲全國住宅租金回報率上月已經升至3.78厘的疫情前水平。 移民回歸推高租賃需求 不過，勞利斯指，比起息率走勢，租樓市場更看人口趨勢，好消息是近期移民「強勢回歸」已顯著推高租樓需求，所以就算本地人因為「上車」等種種原因減少租樓，還有新移民接力，況且租盤一直處於低水平，澳洲租樓市場今年仍會處於供應偏緊的狀態，預計需求大多數集中悉尼和墨爾本。現時悉尼獨立屋和單位的租金回報率分別為2.8厘及3.9厘，墨爾本則分別為2.8厘和4.2厘。