2022-12-28
星島日報
賣地收益是政府主要收入來源之一，今年本港受疫情及加息因素影響，樓價持續回軟，連帶地價收益隨市況回落。今年政府先後售出13幅賣地表地皮，惟年內並未有百億地王出現，連同「一鐵一局」及私人項目補地價等收入，估計為庫房進帳約869.89億，較去年急跌約52%。
今年政府先後成功售出13幅土地，包括8幅住宅地、3幅商業地，以及工業地及物流地各1幅，對比去年全年售出11幅地皮，多出2幅。單計賣地表住宅、商業及工業等地皮，賣地收入已達287.05億，若連同「一鐵一局」項目及補地價等收入，估計政府全年土地收入約869.89億，對比去年全年約1830億，勁減960.11億，跌幅高達52.5%。
未有「百億地王」誕生
回顧年內雖然未有「百億地王」誕生，但出現本港賣地表地呎價最高紀錄，今年2月由爪哇奪標的淺水灣南灣道豪宅地，中標價逾11.88億，每方呎樓面地價達62352元，呎價打破本港賣地史紀錄，一舉登上呎價最貴地王寶座，爪哇早前宣布引入漢國置業共同發展。
淺水灣地每呎6.2萬破頂
今年最貴價地皮為長實於12月底以87.03億投得的啟德2A區4號、5（B）號及10號合併用地，以可建總樓面約141.8萬方呎計，每方呎樓面地價約6138元，呎價重返8年前。「第二貴」地皮為葵涌美青路與貨櫃碼頭南路交界的物流地，今年7月以52.56999999億批出，以可建總樓面約148.54萬方呎計，每方呎樓面地價約3539元。
除政府賣地表地皮外，「一鐵一局」的發展項目亦成為發展商爭奪目標，年內「一鐵一局」批出6個項目。今年港鐵推出3個項目招標，成功批出2個項目，最矚目為去年曾流標的港鐵東涌牽引配電站物業發展項目，華懋於7月成功奪得項目發展權，該項目補地價金額約35.475億，即每呎補價約3776元。
4月批出的將軍澳百勝角通風樓物業項目，由新世界奪得項目發展權；該項目補地價金額約達11.0137億，以可建總樓面約29.06萬方呎計，每方呎補價約3789元。
尚餘一個為小蠔灣第一期項目，於今年12月接收33份意向書，同月推出招標，明年2月8日截標。據了解，項目不設補地價條款，須支付「一口價」固定金額為12億；發展商須就分紅比例向港鐵自行提出建議以決定勝負，而且分紅比例並不設限制。值得留意的是，小蠔灣項目可建總樓面約926.24萬方呎，包括約889.1萬方呎作私宅用途及37.1萬方呎作商業用途。該項目上月以86.03億完成補地價。據港鐵公布，項目以市值（即計入鐵路沿線元素）須向政府「一筆過」補地價，並扣減建造新的小蠔灣站、重置車廠、物業備置工程等發展成本，據港鐵早前公布以截至2020年年底的價格預期費用合共約360億。
市建局批出4項目發展權
至於市建局方面，年內批出4個項目發展權，金額達107.85億，當中以「小區模式」發展的土瓜灣項目有2個，包括第三個以「小區模式」發展的土瓜灣鴻福街、啟明街及榮光街四個重建項目的合併發展，由長實於3月以59.96億奪得，每方呎樓面地價約11382元。
該局第四個以「小區」發展的榮光街/崇安街項目，於10月由信和夥招商局置地以23.88億投得，每方呎樓面地價約8571元。另外，該局同年8月亦批出西營盤崇慶里/桂香街發展項目，並由遠東發展以12.4億奪得，每方呎樓面地價約13085元。
觀塘市中心項目是市建局歷來規模最大的單一重建項目，該項目為最後一個發展區域，位於新盤凱滙對出，毗鄰港鐵觀塘站，地盤面積為27.55萬方呎，可建總樓面約216.59萬方呎。
2022樓市回顧地政篇