2014-01-02
經濟日報
撰文:廖偉強 利嘉閣總裁
欄名:大行觀點
早前美國宣布正式進入退市機制，由今年1月開始，將會減少買債規模，樓價受壓的憂慮聲音又起。
樓價跌3成？ 太誇張
很多人習慣將美國退市與本港樓價畫上等號，然後又會連帶到加息的課題上，再加上對於政府增加土地供應的揣測，故每當退市的消息出現，樓價受壓的憂慮聲音就此起彼落，近日就有專家認為，今次退市將會導致大量資金從樓市流走，來年本港整體樓價有可能大幅下跌3成。
筆者認為，這說法未免過於嚴重和誇張，因為縱使美國近年實施量化寬鬆（Quantitative Easing，簡稱QE）政策，然而政府為遏制樓市，過去幾年先後多次針對樓市推出「辣招」，包括雙倍印花稅（Double Stamp Duty，簡稱DSD）、買家印花稅（Buyer's Stamp Duty，簡稱BSD），以及額外印花稅（Special Stamp Duty，簡稱SSD），資金流入樓市的機會相對減少，既然資金未曾大量流入，又何來有大量資金被抽離市場？故此，換個角度看，也可以說是猶幸政府多次出招，令本港樓價即使面對退市亦不會出現大幅下調。
辣招阻資金 何來流走
事實上，市場一般預期美國短期內將會維持息率，最快到2016年才會加息，實際上就算美國真的加息，本港亦未必即時跟隨，加息周期在未來一至兩年內都未會浮現。至於增加土地供應，由於樓宇興建需時，供應量的增加一般反映在數年之後，對樓市和樓價走勢未會帶來即時效應。從上述幾點來看，美國退市對市場的心理影響大於其實際影響。
筆者相信，樓市於2014年仍會傾向平穩發展，一二手住宅成交量料會由歷史新低的5.23萬宗，反彈26%至全年約6.6萬宗水平。
至於價格走勢方面，亦不會如外界揣測般波動，雖然政府壓市力度不會減弱，樓價難望繼續抽升，不過低息環境仍會維持，業主始終可緊握樓價操控權，所以相信無論中小住宅以至豪宅物業，價格將大致橫行，只會徘徊於5%以內的窄幅上落。
價難升 今年料5%上落
租金方面，隨着多個大型項目於上半年排隊入伙，租金走勢料會牛皮偏軟；至於豪宅租金，因高級僱員房屋津貼持續被削弱，全年租金或會下跌5%。
最後，在新的一年，筆者祝各位新年進步！事事如意！