2022-12-22
經濟日報
價隨樓價回落，啟德第2A區地皮由長實(01113)以87億元奪得，每平方呎樓面地價6,138元，不但較市場估值下限低2成，更創同區8年半新低價，較高峰期地價大跌7成。
本身屬商業地的啟德第2A區4號、5(B)號及10號住宅地，在「商轉住」後重推，上周五（16日）接獲6份標書，最終由長實以87.03億元奪得，跌穿百億元水平，較市場估值下限113.4億元低出23%。
地皮折合每平方呎樓面地價6,138元，是繼會德豐地產於2014年5月，以每平方呎地價6,101元投得第1H區3號地皮（現為OASIS KAI TAK）後，近8年半同區地價新低。巧合的是啟德區對上一幅住宅地皮亦為長實投得，屬跑道區第4E區2號地皮，在去年2月以每呎15,861元投得，而相較啟德高峰期地價高見1.96萬元，今次投得同區地皮地價回落7成。
而是次啟德地價不但打破近年市區地價普遍在8,000至1萬元以上水平的情況，相較之下，今年9月永泰(00369)等近7.9億元投得沙田顯和里地皮，每呎地價亦達8,802元；去年3月會德豐地產投得古洞第24區地皮，每呎地價亦有約8,499元。
須建地下購物街 成本高昂
長實執行董事吳佳慶亦形容，對今次以相宜價錢，投得啟德新區的大型地皮感到非常高興。她續指，該項目位處宋皇臺港鐵站上蓋，日後亦有地下購物街連接九龍城傳統區域及啟德港鐵站，預料落成後的中小型住宅受歡迎，可望帶來非常理想的回報。
今次啟德地價大跌，除了跟樓價從高峰期回落逾1成有關外，亦跟地皮本身設計受制於賣地條款有關。據其中一家有份入標的財團指出，地皮由於需要興建地下購物街，而且車位數目亦較其他啟德區地皮為多，地庫建築費用高昂，而周期亦較長，達81個月（建築期限至2029年9月），建築成本料每平方呎9,000元，令發展商出價較為審慎。
日後開售呎價 料近2.2萬
若果按照現時每呎樓面地價6,138元，加上每呎約9,000元建築成本，考慮10%「發水」樓面，預計項目總投資額逾227億元，即每呎投資額約14,580元，日後開售呎價近2.2萬元才有合理利潤；相較比鄰同區18年樓齡的傲雲峰二手呎價1.7萬元，仍高出29%，但較同區4年樓齡的啟德OASIS KAI TAK每呎2.28萬元，則略低4%。
據第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國指，地皮發展限制多，並且須興建公共設施，令成本增加，再加上息口升亦導致整體發展成本增，未來半年樓價亦可能再下調，導致發展商投地出價不敢過分進取。
不過，泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚則指，地價跟樓價屬於不同市場，不會「麵粉價」下跌，樓價就會大跌，始終考慮到美國加息步伐放慢，預計明年第二季樓市亦會好轉，甚至出現小陽春，屆時發展商出價不會維持現時般審慎。
作者：余敏欽