2022-12-13
星島日報
鐵路項目是近年新樓供應的重要來源之一，港鐵昨日推出小蠔灣發展項目第一期招標，其招標條款隨即曝光，消息指，項目不設補地價，發展商須支付「一口價」12億的固定金額，並須就分紅比例向港鐵自行提出建議，並不設限制，以決定勝負。有發展商指，招標條款具有彈性，形容分紅屬「超級分紅制」，故高分紅成突圍奪標關鍵。
港鐵小蠔灣發展項目第一期上周四（8日）共收33份意向書後，隨即於昨日將項目推出招標，並於明年2月8日截標，招標期近2個月。
市場消息指，是次條款與以往鐵路項目不同，由於港鐵就整個小蠔灣項目「一筆過」補地價，而該項目首期不設補地價條款，惟入標發展商須提供「一口價」固定金額為12億。
另外，發展商須就分紅比例向港鐵自行提出建議，由於分紅比例並不設限制，故該分紅比例建議是發展商成功突圍的關鍵。另外，發展商須負責興建商場、平台及車站設施等，而商場建成後須交還予港鐵。
有發展商透露，是次招標條款具有彈性，雖然不設補地價條款，對比過往項目入場門檻降低，惟是次須就分紅提出建議，料高分紅成奪標關鍵，形容是「超級分紅制」，料各發展商會各自計數。
超高分紅成奪標關鍵
日前有入意向書的財團相當多元化，長實、新地、信和、恒基、會德豐地產、嘉華國際、帝國集團、資本策略、太古地產、麗新發展、恒隆、遠東發展、英皇國際、中國海外。
該項目綜合最新市場估值約39.38億至65.64億，每方呎估值約3000至5000元。
華坊諮詢評估資深董事梁沛泓表示，現時樓市仍處於調整階段，認為是次招標項目的條款有別於以往項目，並給予發展商好大彈性，有利發展商就分紅比例出價及計數。
商場建成後須交還港鐵
普縉助理總監（估值及諮詢）李雋傑說，小蠔灣是近期比較具規模的發展項目，佔地近30公頃，而第一期將提供1200至1600個住宅單位，刻意提供更大發展彈性予發展商，並因應市況作出調節屬明智之舉。
另外，項目未來集合鐵路效應以及未來工商零售的多種特點，相信吸引發展商聯手搶佔先機。
首期住宅將位於日後小蠔灣車站的出口，該項目住宅樓面面積上限約124.54萬方呎，另有約6.74萬方呎商場樓面，即整個項目可建總樓面約131.27萬方呎，而首期項目合共提供約1200至1600個住宅單位，料2030年入伙。
小蠔灣佔地約30公頃，項目可建總樓面約926.24萬方呎，包括約889.1萬方呎作私宅用途及37.1萬方呎作商業用途。未來將設小蠔灣站，預計於2030年啟用。
用地已完成改劃並有潛力提供逾2萬個單位，包括逾1萬伙為私人住宅，未來整個項目可容納居民人口達6萬至7萬人。而該項目以市值（即計入鐵路沿線元素）須向政府「一筆過」補地價，並扣減建造新的小蠔灣站、重置車廠、物業備置工程等發展成本，據港鐵以2020年年底的價格，預期費用合共約360億。