2022-12-05
經濟日報
甲廈空置率尚處高位，仲量聯行認為，因香港優勢獨特，只要回復正常經濟活動，機構亦會重返擴充，租務料反彈，屆時便可吸納大量新供應，料今年租金僅微跌。
仲量聯行最近發表《香港地產市場觀察》報告指，由於不少新商廈落成，推高整體甲級寫字樓空置率，由9月底的10.5%升至10月底的11%。10月份整體商廈的平均呎租為55.9元，按月下跌0.6%。
當中空置率上升，主要由於鰂魚涌太古坊二座及荃灣沙咀道1號落成，中環及灣仔/銅鑼灣寫字樓空置率分別微升至8.4%及9.7%，尖沙咀空置率則由11.2%回落至11%，整體甲級寫字樓市場在10月份錄得47.9萬平方呎淨吸納量。10月整體市場租金按月進一步下跌0.6%。中環則錄得0.6%的最大租金跌幅。
預計今年租金 跌幅5%內
對於租金持續有調整，仲量聯行商業部執行董事嚴威程認為，甲廈租金由高峰期調整約22%，基本上已接近見底，「由年初至今，中環甲廈租金近乎無起跌，整體租金跌約2%，可見已喘定，不敢講已見底，但離底不遠，預計今年租金跌幅僅5%以內。」更指出今明兩年始終是供應高峰期，要消化樓面需時，「今年新增樓面約500萬呎，明年再多300萬呎，連十多年沒有新供應的中環，亦有兩大項目。」
他指出，租務活動隨着「0+3」入境措施實施後，已稍有改善，「暑假為傳統租務淡季，9至10月已漸多租務查詢，而政府公布0+3措施後，我們亦有收到海外機構，例如新加坡公司派員來港視察。」
即使檢疫措施有所放寬，整體甲廈租務市場未見非常活躍，他指因仍有其他因素需考慮，「去年租務市場並不差，今年環球局勢有變，俄烏戰爭、環球通脹等，再加上股市波動，市場憂慮明年經濟環境，故考慮業務擴充時會較為審慎。因此就算降至『0+0』，甚至中港通關，租務市場未必大反彈，但定會有改善。」
倘檢疫再寬 機構陸續重返
近月其中一熱門話題，是本港因未完全放寬檢疫措施，而新加坡即把握商機「搶客」，更有指不少原在港的跨國機構，總部遷往新加坡。嚴威程指，未發現很多跨國客戶遷出香港，並指即使有零星個案，僅屬暫時性，認為香港基本優勢肯定不變，「個別機構現遷往新加坡只是短暫，因本港防疫措施因素，而跨國企業始終以做生意為主，香港獲內地支持，優勢是非常獨特，只要香港經濟活動復常，檢疫措施再放寬，幾可肯定機構陸續重返。」他更舉出近期一例子，就是大型投資銀行瑞銀預租新地(00016)旗下九龍高鐵站上蓋9層商廈，涉及約25萬平方呎樓面，「完全展示大型企業對香港長遠信心，而選擇高鐵站上蓋作總部，亦反映看重內地市場，可見香港優勢仍在。」
疫下機構仍有搬遷活動，而在家工作（WFH）興起，令人質疑傳統辦公室存在價值。嚴威程指，疫下靈活辦公模式盛行，但對辦公樓面需求實則不變，「現在企業可能採混合模式，如一星期一日靈活辦公，但不會全面被在家工作取代，辦公室不論在環境、互動等較容易執行，只是之前疫情嚴峻迫不得已才暫停。企業現時採新方案，辦公室員工個人座位空間減少，而共享空間元素增加，為令員工在工作生活取得平衡，實際上公司使用樓面與以前相若。」
作者：梁建國