2022-12-05
明報
【明報專訊】2022年步入尾聲，在房地產市場不景氣之下，全國多個城市今年的集中供地計劃距離達標尚有大段距離，例如廣州前三輪供地面積只及全年計劃的46%。更甚者，由於樓市調控導致民企資金周轉壓力大增，廣、深兩市已連續兩次賣地全靠央企及地方國資支撐。財政部早前下發通知，約束國企購地，令廣深依賴「國家隊」頂起賣地半邊天變得更加困難。
明報記者 陳子凌
據廣州市規劃和自然資源局公告，該市第四輪集中供地將於12月15日舉行，今次共推出6幅地皮，其中天河區兩幅，海珠區、白雲區、黃埔區和番禺區各一幅，土地總面積69.3萬平方米，總底價244.6億元（人民幣，下同），無論從地皮數量、土地面積及底價總金額，均是今年4次供地中最低。
廣州首三輪供地完成率不足五成 深未夠七成
中國指數研究院（下稱中指院）數據顯示，廣州今年的供地計劃為751萬平方米，前三輪供地只完成全年計劃的46%，就算第四輪供地推出的地皮悉數售出也仍然不達標。深圳的情况亦類似，前三輪供地只完成全年目標365萬平方米的67%，而第四輪供地的土地總面積只有約24萬平方米，同樣全部賣出也不能達標。
事實上，全國多個城市今年也面對供地完成率不足的問題，中指院統計顯示，在市場下行、企業拿地意願較低情况下，推出土地規模普遍縮量。截至10月27日數據顯示，全國16個已完成第三輪供地的城市當中，只有杭州提前超額完成目標，成都及合肥亦以96%及91%的完成率幾近可完成目標，無錫及南京也分別有84%及78%，有望達標，但廣州、北京、武漢及寧波的供地完成率不及目標一半，其他城市的供地完成率亦只在50%至70%之間。
廣深廈三地兩輪供地零民企參與
供地計劃未能完成的同時，競地企業單一的情况也較為嚴重，中指院指出，去年下半年，央國企及地方國資托底樓市的現象日漸明顯，今年以來，民營房地產企業競地意願進一步減弱，「國家隊」成為購地主力，從已進行第三輪供地城市的競拍結果來看，只有杭州及合肥是「國家隊」與民企各半，其他城市有八成以上供地由「國家隊」取得，深圳、廣州及廈門更加連續兩輪供地都是零民企參與。
值得注意是，中指院提醒，今年首兩輪供地央國企購地金額佔比平均在四成以上，但到第三輪供地時，央國企購地金額佔比平均已降至三成，有部分城市更幾近要完全依賴地方國資。以深圳及廣州為例，第二輪供地時，央國企購地比例分別高達92%及80%，但到第三輪已收窄至只有43%及55%。從「國家隊」組成的變化來看，可見央國企購地漸顯乏力，地方政府愈來愈需要靠地方國資的支持。
國資買地推高地方隱性負債 增風險
然而，地方政府以地方國資出面購地，實際上是推高政府的隱性負債，虛增土地收入，一定程度上增加了地方政府債務風險。10月中國家財政部發布《關於加強三公經費管理嚴控一般性支出的通知》（下稱《通知》），嚴禁「通過舉債儲備土地」、「通過國企購地等方式虛增土地出讓收入」，無疑是對這種行為一記當頭棒喝。
據《中國新聞周刊》引述華夏新供給經濟學研究院創始院長、財政部原科研所所長賈康認為，財政部的出手，是因為最近一段時間，多個城市土地市場低迷，加劇財政收入不足的問題，而財政支出又不能減免，部分地方領導出於政績等考慮，通過讓一些地方國企買地，資金進入政府預算收入帳戶後，再由政府返還予地方國企，以此虛增土地出讓收入，做表面文章，掩蓋真實情况，因此，《通知》的發布，說明財政部要加強針對管理，目的是防範和糾正錯誤做法。
中國企業資本聯盟副理事長、IPG中國首席經濟學家柏文喜亦稱，除了保證土地出讓收入不過快下降，地方政府通過地方國資出面競地，也有烘托出一種競投仍然火熱的氛圍，保持市場活躍度和維護地價。
地方或放寬競拍條件 穩定市場
中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜認為，隨着財政部出手，意味未來地方國企購地會受到更多約束，在房地產銷售未得到明顯改善前，土地市場或延續低迷態勢。短期來看，地方政府為穩定土地市場，接下來或會加快推出更多優質地皮，並進一步放寬競拍條件，一些城市的地價也存在下調預期；但對企業，尤其是民企而言，當前仍需保持量入為出，考慮到多數城市的樓盤銷售未見好轉，房企周轉速度明顯放緩，購地後項目能否加快銷售變現，會是企業競地首要考慮因素。