2022-11-21
明報
【明報專訊】特首李家超上月19日公布任內首份《施政報告》，未有如市場所願為樓市「減辣」；事隔一個月，樓市持續下滑，主要銀行對大型私宅、居屋單位的估價未見起色。本報追蹤100個主要私宅、居屋單位估值，有九成個案的估價較一個月前下跌，當中居屋跌幅較明顯，盛產「居屋王」的鰂魚涌康山花園有兩個個案的最新估值按月跌逾一成。業界分析，新一批近9000個居屋早前揀樓，搶去居屋市場不少購買力，加上整體氣氛未有好轉，預計本季甚至明年首季，估值仍趨下調。
明報記者 林尚民 何嘉慧
本報自2012年起，挑選十大居屋屋苑（已補價），包括筲箕灣東熹苑、鰂魚涌康山花園、旺角富榮花園、九龍灣麗晶花園、鑽石山龍蟠苑、沙田富嘉花園、馬鞍山錦豐苑、青衣青華苑、屯門兆康苑、將軍澳廣明苑共20個單位，透過匯豐銀行、中銀香港進行網上估價，即共40個估價個案。據本報最新統計，上述40個個案中，有36個個案，即佔整體個案90%，11月中估值對比上月中《施政報告》前錄得跌幅，下跌幅度由不足1%至約11.5%（見表1），而餘下4個個案、即整體10%，過去一個月估值不變。
康山未補價實呎跌穿1萬 4年蝕三成
十大居屋屋苑中，過去一個月以康山花園估值跌幅最大，其中匯豐銀行對一個實用面積592方呎第5座低層C室，最新估值863萬元，實呎即約14,578元，對比該單位10月中估值975萬元，單月下跌11.5%。
值得一提，是匯豐銀行去年11月對該單位估值992萬元，換言之，事隔一年估值蒸發129萬元或13%。
被形容為港島居屋王的康山花園，無論已補地價或未補地價單位，過往都出現不少高價成交，惟面對樓市調整，亦不乏蝕讓個案。如在10月底，屋苑一個實用面積592方呎的4座低層C室，以560萬元（未補地價）成交，實呎僅9459元，為今年第三宗實呎低於1萬元成交。原業主2018年7月以約731萬元（未補地價）入市，帳面蝕171萬元，連使費料實蝕210萬元或29%，料為屋苑近年最大蝕讓。
龍蟠苑低層383呎戶 估值年挫15%
另匯豐銀行對鑽石山龍蟠苑E座（龍璋閣）低層16室的最新估值為484萬元，單位實用面積383方呎、實呎約12,637元，比10月中估值523萬元下跌7.5%，若對比去年同期估值568萬元，更下跌84萬元或14.8%。另中銀香港對將軍澳廣明苑一個實用面積601方呎的D座（廣瑞閣）中層11室，最新估值為647萬元、實呎10,765元，估價按月跌6.8%，比較去年11月估值786萬元，一年來跌139萬元或17.7%。
分析：樓市續調整 明年首季仍偏軟
利嘉閣研究部主管陳海潮指出，樓市氣氛未見好轉，另由於新一批居屋已揀樓，吸納不少居屋客源，加速部分業主減價，故其估值跌幅亦多於大市。陳估計，香港與內地仍未完全通關前，樓市仍會持續調整，估計今年第四季，以致明年第一季，大型屋苑及居屋估價仍會繼續下跌。
[香港地產]