2015-03-20
經濟日報
將軍澳是未來兩年最有機會出現新盤同場較勁的地點，最近兩個樓盤的推盤時間頗為貼近，主事者有何看法：
兩樓盤對陣 值得市場關注
將軍澳嘉悅開售在即，對於區內接連有新盤推出，嘉華國際總經理（香港地產）溫偉明指，將軍澳發展及配套成熟，相信具足夠的承受能力。長實執行董事趙國雄認為，一手開盤多，可提供更多資訊予買家，使他們掌握更全面資訊，幫助他們決定，形容有競爭但可互補不足。
究竟是行船爭解纜還是黃雀在後？都值得對地產市場參與者關注。
從資料可以發現，將軍澳一向是私人住宅供應重鎮，過去供應量龐大而又遇上樓市低潮之時，甚至拖低東九龍的樓價及租金，即使是近年，某些大樓盤入伙時，亦出現蝕讓或超平租金放租的情況。但今時有所不同，好明顯，供應仍未滿足需求，更多買家租客往將軍澳吸納盤源，日出康城價位由蝕讓變獲利，附近租盤在短暫平租後亦追回市場水平。
高密度推地 促發展商搶客
將軍澳站有高於市區價的新盤、日出康城站有地鐵沿線較易上車的大單位，由於過去數年，港府大量加推土地，將軍澳南及日出康城自然又成為政府追趕供應目標的必選之地，而高密度推地，亦創造了發展商有機會在相若時間推盤，互相搶客的情況。
附表是西貢、包括將軍澳的新盤供應狀況，可以看到落成量相較全港，持續處於高水平，發展商的一舉一動對整體市場均帶來影響，而這次或許出現的兩盤對陣的情況亦相當有趣。長實的日出康城站緻藍天全數是三、四房單位，不屬於近年熱門的兩房或以下單位，嘉華的將軍澳站嘉悅雖則有一或兩房單位，不過，嘉華卻先發三房示範單位，這與近年推盤的模式稍有不同。
近年不少發展商推盤，多以細單位主打，由於500萬左右的新盤入票量有基本保證，亦較容易創造熱鬧之勢，發展商多先推細戶吸客。對嘉悅來說，是否細單位有一定保證？所以轉攻三房以上單位，務求兩者兼得？還是惑敵之策，似乎主力促銷三房以上單位硬撼長實，到正式公布價單時（市場傳聞今日公布），卻標榜較低總價的細單位吸客？又或兩間發展商均預料將軍澳有細樓換大樓趨勢？
嘉悅緻藍天 銷售壓力稍異
當然，兩者規模稍有不同，嘉悅是372伙、緻藍天是1,648伙，兩者的銷售壓力或稍有不同，同樣兩者位置有異，若以每平方呎10,000元為分水嶺，日出康城站普遍在1萬元以下，最近平均價貼近每平方呎9,000元、將軍澳站是1萬元以上，部分更逼近1.5萬元，兩者會不會打價格戰？長實因單位數量多而以低於二手出擊？嘉華以略高於天晉的貼二手價開盤？
兩盤對陣，相信短期內將牽動買家情緒，敬請拭目以待。