2022-11-11
明報
【明報專訊】新加坡在放寬旅遊限制後，不論入境人數或經濟都有明顯增長。以上情况也令私人物業市場活躍。但準備在新加坡「上車」的買家要審慎評估未來息口上升及政府抑制樓市措施。另一方面，新加坡租務市場價量齊升，主要是新加坡永久居民趁物業價格在高位時放售，同時避開額外印花稅，也會先租後買。故今年租務市場暢旺，其中商業區及名校區租盤較受歡迎。
寬入境限制 今年租金料升8%至12%
根據新加坡政府數據，在2021年第四季，私人住宅物業租金價格指數升至114.2，按年增9.9%，同時，2021年第四季私人住宅空置率降至6%，租金同步增加。而今年因為放寬入境限制，預期今年租金將上升8%至12%。房地產顧問機構萊坊（Knight Frank）提供的最新數據，去年第四季，新加坡的租金上漲幅度位居亞太地區榜首，而新加坡大多數租約每兩年續租一次。去年12月中新加坡政府推出的新一輪房地產降溫措施可能促使買家在再置業前，先賣掉手上物業並選擇租樓。鑑於17%較高的額外買家印花稅（ABSD），外籍人士可能會選擇租樓而不買樓，從而使租賃市場產生更多需求。加上租賃市場供不應求的情况，故公寓租金今年升至7年新高。其中租客多會留意中央區以外（OCR）、其他中央區（RCR）及核心中央區（CCR）租盤。
第一太平戴維斯發表新加坡租務市場研究報告，指出私人住宅物業出租合約減少了13.3%，大部分出租單位為一房或兩房單位。由於租務需求殷切和因疫情新屋完工期延誤，URA租金指數在2022年第二季度按季增長6.7%。是自2007年第四季以來租金的最大按季增幅。新加坡租盤價格升至每平方呎4.79坡元，僅略低於2014年第一季租金每平方呎4.84坡元。第一太平戴維斯修正了今年全年租金增長預測，由10%至15%調升至15%至20%。
同時，該行預測2023年的租金增長會持續，約按年增長5%。過去5年，新加坡市中心私宅的平均中位數呎價從2016年的2022坡元，升至今年2566坡元，創歷史新高，增幅達27%。其中豪宅每平方呎售價今年第三季按年上升5.2%至2652坡元。
過去5年私宅平均中位呎價升27%
雖然私人住宅租金上升，不過想投資物業放租的買家要留意空置率增加的風險，其中租務市場在今年第二季略為放緩，主要是大單位短缺，不少外國人來新加坡工作，因為沒有尋覓到合適居所，故沒有將家屬同時移居新加坡，其租屋目標以服務式公寓/酒店為主，而不是私宅。同時，當經濟衰退開始，高租金或會促使公司重新考慮減少外籍職員的數量，這亦是租金未來下降的風險。
上年年底新加坡政府大幅提高額外買家印花稅，影響最大的就是外國買家和投資人士。加上政府增加了組屋和私樓的供應量，新加坡公民和永久居民就有了更多的置業選擇。亦有分析指私樓市場價格只升不跌的情况有可能改變。短期內，私樓價格升幅會放緩，成交量也會減少。但隨着新項目的推出，經濟態勢的恢復，以及就業情况改善，私樓市場前景仍樂觀。但由於組屋貸款的最低首期從10%提高到15%，相信會打擊首期較緊張的買家意欲。雖然政府將加大新組屋的供應量，但仍有相當大一部分新加坡人會選擇購買轉購售組屋。這是由於新樓落成時間較長、過程繁瑣、風險因素等原因，尤其是那些急於搬入新家的首置人士，以及改善空間為主的買家，更願意選擇即買即住的二手組屋。
轉售組屋的市場會繼續保持活躍與熱度。2021年新加坡公寓價格，總共推出的31個私人公寓項目行情都火爆。這些公寓的買家一部分是組屋買家，另一部分是炒家。但根據安家獅城數據顯示，2022年的新加坡公寓價格只會升3%至5%左右。首先，外國人在新加坡投資物業需要支付的額外買方印花稅增至30%，抑制了不少炒家入市。另外，即使是本地人，如果想要買第二套房作為投資，也需要支付高達17%的額外買方印花稅。如此一來，投資回報就變得不吸引。總還債率（TDSR）的門檻也抬高了，從60%收緊至55%，即每月償還貸款的金額不得超過個人月入的55%，有效阻止投資者難於同時承做兩套房。2022年新加坡物業投資市場的活動將會減緩。
獅城去年出招遏樓價
新加坡政府於2021年底推出樓價降溫措施，包括提高額外買方印花稅（ABSD）、收緊總債務償還率（TDSR）並提高貸款最低首期等。額外買家印花稅調高5%至15%，新加坡公民和永久居民（PR）購買第一套房產的除外。
總債務償還率門檻則從60%收緊至55%，包括為現有住房貸款再融資。
組屋（HDB）貸款最低首期由10%升至15%。
明報記者 龍彩霞
[環球樓市]