2022-11-10
經濟日報
受加息陰霾影響，整體樓價受挫，地價亦不例外。地政總署公布，上周截標的堅尼地城西寧街「蚊型地」，最終由興曄發展有限公司以逾4.39億元奪得，每呎樓面地價約9500元，失守1萬元關口，呎價亦創下港島官地2014年4月後新低。
上述地皮的地盤面積約5,780平方呎，若發展作純住宅用途，總樓面約46,242平方呎。以純住宅總樓面計算，每呎樓面地價約9500元，市區地價失守1萬關口。
參考截標前，地皮的市場估值約4.9至6.9億元，即每呎樓面地價1.06萬元至約1.5萬元，意味中標價較市場估值下限低約1成。如以港島官地呎價計算，地皮為2014年4月批出予永泰地產的筲箕灣愛勤道與愛德街交界住宅地（成交呎價約9396元）、即創逾8年半後的新低紀錄。
據了解，中標發展商的公司董事包括潘樹基等人，料為興聯集團相關人士，系內包括承建商精進建築。興曄近年亦曾參與競投不少住宅官地，例如去年批出的九龍塘廣播道用地、2019年批出的屯門景秀里與景峰徑交界用地等。
料落成後 實用呎價2.05萬
假設地皮的每呎建築成本約5,000元，計入「發水」樓面10%因素後，每呎投資額約1.36萬元。如以2成利潤、8成實用率計，項目落成後實用呎價約2.05萬元。翻查EPRC經濟地產庫資料，近半年地皮周邊的二手平均實用呎價介乎約2萬至4.2萬元。
值得一提的是，是次地皮同樣加入最低單位實用面積280平方呎的限制，並容許中標發展商發展純住宅或商住項目。
業界：發展商對後市審慎
泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚指出，近年很少港島地皮會跌穿1萬元水平，尤其這幅地規模細，投資額相對低，惟發展商出價十分審慎，可見發展商對樓市前景並不樂觀。他預計，短期內發展商投地的出價會持續謹慎。
美聯測量師行董事林子彬表示，地皮的發展潛力不俗，預計不少單位可享有海景，發展商亦會主力發展1房及細2房戶型。同時，由於地皮需提供停車場等設施，相信有關成本亦已反映在價錢之上。而受淡市氣氛影響，成交價較市場預期為低，可見地價亦已按市況而有所回軟。
地皮於上周接獲9份標書，除了中標發展商外，其餘入標的財團包括佳明集團(01271)、長實(01113)、信置(00083)、其士國際 (00025)、鷹君(00041)等等。
作者：潘淑盈