2022-11-04
經濟日報
息口有機會維持高水平一段時間，將扭轉市場對置業看法，用家或將延遲入市，而投資者在貸款成本上升下，亦會增加對租金回報要求，樓價有機會較現水平再跌10%。
隨着本港主要銀行跟隨美國加息0.25厘，實際按揭息率逼近3厘，現時按息雖較過往歷史水平仍偏低，但要注意的是，過去10年大部分時間按息在2厘或以下水平。而大部分在近年入市的年輕買家，習慣了低息環境，現時按息從低位回升50%，心理上難免受衝擊。
同時，息口持續上升預期未改變，不少人仍然會觀望樓價尚有調整空間，用家亦會延遲入市步伐，削弱市場的剛性需求。
另方面，當環球息口恢復「正常化」，市場預期按揭息率即使在明年「見頂」後，亦不會立即快速回落，投資者對於買樓投資回報的預期亦會改變。
租金回報低 投資者卻步
例如，過去10年按揭息率低於2厘，借貸成本低，投資者願意接受較低的租金回報率，推高了私樓樓價水平，按照差估署數據，現時細單位（實用面積431平方呎以下）的租金回報率約2.7厘，遠低於過去20年平均3.8厘水平。
在租金水平維持不變的情況下，樓價需較現水平再跌1成，租金回報率才有望回升至3厘。若果要租金回報率回到3.8厘的長期平均值，私樓樓價潛在跌幅更達29%。
作者：余敏欽