2022-11-04
經濟日報
隨着美國再次加息，滙豐等4大銀行亦跟隨加息0.25厘，實際按揭息率升至逼近3厘水平，創2008年後、近14年新高。每500萬元貸款額，每月供款多644元，增幅3%。業界料加息勢加速樓價下跌，業界料全年樓價跌幅擴大至15%。
隨着滙豐在昨午帶頭調高最優惠利率（Prime，P），由5.125厘上調至5.375厘，加息0.25厘後，其他銀行亦跟隨加息0.25厘，連同恒生(00011)、中銀香港(02388)及渣打4大銀行全線加息0.25厘。受到加息影響，各銀行新舊按揭客戶，無論拆息按揭（H按）、P按均會受到影響劃一上調0.25厘。
以新造P按為例，現時定價為P減2.4厘，由於P由5.125厘升至5.325厘，令到實際按揭由加息前的2.725厘，升至2.975厘，逼近3厘關口，屬於2008年12月錄得3.5厘之後、近14年新高水平，連同9月份加息，P累積加息0.375厘，而相較今年初實際按息約1.4厘水平，按息累積上升逾1.5厘。
二手H按封頂息 見3.125厘
若果以每500萬元貸款額、25年還款期計算，每個月供款將由23,002元增至23,646元，增加644元或2.8%，而全期利息將會增加19.3萬元或10.2%；若果以1,000萬樓價、最高9成按揭計算，每月供款則增加1,160元至4.26萬元，全期利息增加34.8萬元。
至於H按方面，按息為H加1.3厘，一手最新「封頂息」為2.875厘，而二手則為3.125厘，最新供款分別為23,387元及24,037元，各自較舊按揭增加640元及650元。另外，若以1,000萬元樓價，借盡9成按揭，最新P按供款為4.26萬元，較加息前增加1,160元；而一、二手H按供款則分別增加至4.2萬元及4.3萬元。
在9月底本港銀行首次跟隨美國加息八分之一厘（0.125厘）後，二手跌勢持續，樓價指數兩周下挫逾1%。市場預期，今次再度加息0.25厘後，樓價跌勢將會加快。
施永青估今年樓價 累跌15%
曾經在今年9月預測全年樓價跌一成的施永青指出，本港銀行再度加息，但樓市不會受單一因素影響，在本港經濟表現未如理想下，相信今年樓價累跌15%，樓價下滑，買家入市態度轉趨審慎，成交量亦同步下跌；而浸大財務及決策學系副教授麥萃才則較悲觀稱，市況相當淡靜，加上加息未見頂，不論用家或投資者，均進一步觀望後市。
至於會德豐地產主席梁志堅就指，美國往後尚會加息2至3次，形容市場早已消化消息，目前仍打算置業的人士，早已「計過數」，加息後會否進一步影響樓價，要視乎本港經濟走向而定，政府可考慮與內地作局部通關。
作者：余敏欽